物業(yè)公司
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          物業(yè)闖入私人住宅強(qiáng)行整改住房
          作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時間:2018/9/27 13:53:12  點(diǎn)擊:1456

          案例介紹:


          2005年,某小區(qū)業(yè)主來訪反映,小區(qū)管理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前提下,派員進(jìn)入其尚在裝修的房屋內(nèi),將業(yè)主自行安裝的窗框拆除并拿走,安裝部位的外墻在拆除的同時也遭到破壞。業(yè)主認(rèn)為:小區(qū)管理部雖出具了書面整改通知書,但無權(quán)擅自闖入私人住宅強(qiáng)行拆除,這種行為嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益,管理部人員缺乏最基本的法律常識,同時要求小區(qū)管理部對在該事件中給業(yè)主造成的損失進(jìn)行賠償。



          1.小區(qū)管理部有沒有對業(yè)主在裝修過程中的行為進(jìn)行必要限制的責(zé)任?


          作為《物業(yè)管理服務(wù)合同》內(nèi)約定的一項(xiàng)義務(wù),物業(yè)管理公司有責(zé)任對業(yè)主在裝修過程中的行為進(jìn)行監(jiān)管和必要的限制。


          首先,小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)審查業(yè)主的裝修方案,將住宅裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)通過《住宅裝修須知》的形式告知業(yè)主和業(yè)主委托的裝修公司,并與業(yè)主簽訂《住宅裝修管理服務(wù)協(xié)議》。值得注意的是:在簽訂協(xié)議時,小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主在裝修時的禁止行為。例如:不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌,改變房屋外部顏色;應(yīng)考慮樓層樓板承載力;不影響毗鄰房屋的安全使用;不影響其他業(yè)主的正常使用等等。其次,小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議,加強(qiáng)對日常裝修現(xiàn)場的巡視和檢查,監(jiān)督業(yè)主或裝修公司履行裝修協(xié)議條款內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者裝修公司有違反協(xié)議的行為,小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)及時制止,已造成事實(shí)后果或者拒不改正的,應(yīng)當(dāng)及時報(bào)告有關(guān)部門依法處理。最后,裝修完畢,小區(qū)管理部應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)收,凡有違反裝修協(xié)議的行為,應(yīng)要求業(yè)主或裝修公司恢復(fù)或賠償。


          2.小區(qū)管理部是否應(yīng)對業(yè)主的違約(違章)行為承擔(dān)管理不善的責(zé)任?


          物業(yè)管理公司作為受托實(shí)施管理的公司,應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定,履行相應(yīng)的管理義務(wù)。但是,物業(yè)管理公司是一個民事主體而非行政管理機(jī)關(guān),因此,物業(yè)管理公司是不能采取強(qiáng)制措施的,它所能做的僅僅是在發(fā)現(xiàn)問題時向業(yè)主及使用人提出改進(jìn)意見,而不能直接采取行政制裁手段。因此,只要小區(qū)管理部向業(yè)主提出了整改意見,應(yīng)當(dāng)說就已盡到了依管理合同而履行的義務(wù),對于業(yè)主的違約行為物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。但是,如果物業(yè)管理公司根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù),沒有能夠及時發(fā)現(xiàn)問題并提出建議,也沒有及時告知有關(guān)部門或業(yè)主委員會,物業(yè)管理公司就違背了物業(yè)管理合同的義務(wù),此時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。


          綜上可知,本案中業(yè)主違章搭建的行為影響了小區(qū)這個整體商品的整體外觀,且沒有履行對業(yè)主自身行為規(guī)范的約定,物業(yè)公司是有必要對其進(jìn)行監(jiān)管和限制的;但物業(yè)管理公司拆除窗框的做法,也超越了其管理權(quán)限,且不利于矛盾的解決。物業(yè)公司應(yīng)把握好尺度,使用較為委婉的方法,融管理于服務(wù)中,設(shè)法得到業(yè)主的理解與支持。


          注:1、經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定,業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構(gòu)筑物;


          2、小區(qū)物業(yè)管理部之前已向業(yè)主發(fā)出《違約行為整改通知書》,但業(yè)主表示拒不整改。


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