原告北京市大成物業(yè)管理公司訴稱，我公司受北京大成房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司(以下簡稱“大成開發(fā)公司”)的委托，負責該公司開發(fā)建設的“長安新城”項目的物業(yè)管理。被告李恕等長安新城十二名業(yè)主購買了該項目日一樓房屋與我公司簽訂了《物業(yè)管理服務合同》，領取了我公司發(fā)放的物業(yè)管理公約，辦理了房屋人住手續(xù)。后來，被告在未經(jīng)任何有關單位批準，也未通知我公司的情況下擅自封閉自家陽臺。被告的行為違反了原被告雙方簽訂的《物業(yè)管理服務合同》、《長安新城業(yè)主公約》的相關約定，妨礙了我公司對小區(qū)的正常管理，也使我公司無法全面履行與大成開發(fā)公司簽訂的委托管理合同的義務。在與被告協(xié)商及勸阻無效的情況下，我公司訴請法院依法判決被告拆除已封閉的陽臺，恢復原狀。

　　被告業(yè)主辯稱，我們的確與大成開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同中明確規(guī)定房屋陽臺為白色塑鋼窗的封閉陽臺。大成開發(fā)公司提供的沙盤及口頭也多次承諾房屋為封閉陽臺。人住后，我們發(fā)現(xiàn)日一樓南陽臺未封閉，且存在很多問題。交付使用的陽臺違反了國家質(zhì)量技術監(jiān)督局和中華人民共和國建設部聯(lián)合發(fā)布的1999年實施的《住宅規(guī)范》關于陽臺部分的相關規(guī)定。而且因為陽臺未封閉引起盜竊案時有發(fā)生，長安新城日一樓八單元802號業(yè)主家中發(fā)生盜竊案件，隨后日一樓三單元10l及六單元20l室的業(yè)主房屋也相繼被非法侵入，據(jù)分析確認犯罪嫌疑人均通過未封閉的南陽臺侵入。另外，不封閉陽臺也不利于保暖、防塵、隔熱等等。為此，長安新城日一樓的一百位業(yè)主聯(lián)名起草《長安新城日一樓業(yè)主封閉陽臺的決議暨送達北京市大成物業(yè)管理公司的通知》，并交與原告負責人。根據(jù)決議內(nèi)容，為保證長安新城日一樓全樓的整體美觀，決定集體封閉陽臺。另外，我們認為與原告簽訂的《物業(yè)管理服務合同》、《長安新城業(yè)主公約》不具有法律效力，屬于非經(jīng)雙方協(xié)商的不平等、不合理的無效合同。理由是：在長安新城日一樓的收樓現(xiàn)場，大成開發(fā)公司以及原告向業(yè)主分發(fā)了《長安新城業(yè)主手冊》。該手冊《收樓指南》中明確規(guī)定了嚴格的收樓程序：此收樓程序明確告知長安新城日

　　一樓的業(yè)主如果不簽訂《物業(yè)管理服務合同》和《長安新城業(yè)主公約》將拿不到自己房產(chǎn)的鑰匙，而且無法進入業(yè)主已經(jīng)購買的房屋。這些協(xié)議只規(guī)定了業(yè)主的責任和義務，卻沒有明確如果物業(yè)公司沒有達到物業(yè)服務標準、出現(xiàn)失職行為等情況將如何進行處罰。收樓期間，長安新城日一樓的部分業(yè)主臨時組織起來準備協(xié)商收樓程序和《物業(yè)管理服務合同》等協(xié)議的內(nèi)容，但被大成開發(fā)公司及原告以蠻橫的態(tài)度拒絕了，并且以不交房相威脅。無奈我們在被脅迫下，嚴格履行了收樓程序。綜上所述，原告訴訟理由不合理，也不合法，故不同意其訴訟請求。

　　經(jīng)審理查明，大成開發(fā)公司開發(fā)建設坐落于豐臺區(qū)大成南里二區(qū)的經(jīng)濟適用房，被告十二人分別與大成開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，以預售商品房按揭方式購買映日園1號樓房屋各一套�！渡唐贩抠I賣合同》第三條買受人所購商品房的基本情況中約定該商品房陽臺是[封閉陽臺]。但雙方簽訂的補充協(xié)議第(六)項補充規(guī)定為，該商品房陽臺確認以施工圖所確定的陽臺做法為準。該合同第十三條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任中約定：出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方的約定的標準。長安新城裝修及設備標準第八條的約定是封閉陽臺，白色塑鋼窗。但大成開發(fā)公司沒有給購房人出示過施工圖，長安新城售樓處的小區(qū)沙盤中映日園一號樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符�？⒐ず�，一號樓房屋的北陽臺為白色塑鋼窗封閉陽臺，南陽臺為護欄開敞式陽臺。

　　大成開發(fā)公司與原告北京市大成物業(yè)管理公司簽訂《長安新城物業(yè)管理委托合同》，委托原告對其新開發(fā)的長安新城小區(qū)經(jīng)濟適用住房進行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理。合同期限暫定3年。后來，北京市居住小區(qū)管理辦公室審核批準大成開發(fā)公司報送的《大成南里小區(qū)長安新城映日園、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》，該公約中規(guī)定由大成開發(fā)公司指定原告為物業(yè)管理企業(yè)，另在第九章中對房屋的使用、管理和維修作出了具體規(guī)定。

　　長安新城映日園一號樓業(yè)主辦理人住手續(xù)。原告印發(fā)的收樓指南中規(guī)定，業(yè)主要簽訂和領取《大成南里(長安新城)物業(yè)管理服務合同》、《業(yè)主手冊》、《房屋使用說明書》、《大成南里(長安新城)室內(nèi)裝飾裝修管理細則》等，取得《收樓工作流程確認單》上工作人員的所有簽字，方可辦理人住。 《大成南里(長安新城)物業(yè)管理服務合同》第十四條甲方的義務中第六項規(guī)定，業(yè)主裝飾裝修房屋時，應遵守政府有關法律、法規(guī)和《大成南里(長安新城)室內(nèi)裝飾裝修管理細則》；該《細則》第二條裝修項目及要求第四條中的第二項規(guī)定，為了保持大成南里(長安新城)的整體外觀，不得擅自封閉陽臺或平臺，不得在陽臺上或平臺上搭建任何構筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽臺或平臺上安裝任何防盜網(wǎng)或防護欄�！洞蟪赡侠�(長安新城)業(yè)主公約》中的裝修管理公約第十條規(guī)定了上述相同的內(nèi)容。

　　被告十二人等業(yè)主人住后認為南陽臺不封閉存在不安全、不衛(wèi)生、不保暖、不節(jié)能等弊端，多次與原告協(xié)商，要求封閉南陽臺，并于交給原告有一號樓一百位業(yè)主簽名的《長安新城日一樓業(yè)主封閉陽臺的決議暨送達北京市大成物業(yè)管理公司的通知》；在原告仍不同意的情況下，被告將自家居室的南陽臺統(tǒng)一用白色塑鋼窗封閉。

　　法院認為，大成開發(fā)公司與被告十二人簽訂《商品房買賣合同》時沒有明確房屋的南、北陽臺是否為封閉陽臺，在該合同的長安新城裝修及設備標準第八條中約定封閉陽臺，白色塑鋼窗，使業(yè)主在買房時認為陽臺都是封閉的，影響了業(yè)主在購買房屋締結合同時選擇權的行使，這是一號樓業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛的主要原因。該合同是大成開發(fā)公司預先擬訂、在訂立合同時未與對方協(xié)商的格式合同，對其中的條款有爭議的，應作出不利于提供格式條款一方的解釋。另大成開發(fā)公司制定的《大成南里小區(qū)長安新城映日園、冬趣園、秋影園房屋使用、管理、維修公約》中關于業(yè)主對房屋的使用的具體規(guī)定，審批前沒有與業(yè)主協(xié)商或通告，對被告沒有約束力。

　　原告為履行物業(yè)管理職責與被告簽訂的物業(yè)管理服務合同亦為格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營管理者與消費者(業(yè)主)的關系。業(yè)主作為所購房屋的所有權人，對陽臺具有專有所有權，可自主使用。原告在合同中沒有考慮售房時所簽的《商品房買賣合同》中有關陽臺狀況約定不明的情況而強制不準許擅自封閉陽臺的約定不合理，該內(nèi)容無效。鑒于十二名被告封閉陽臺使用的材料及樣式統(tǒng)一，并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、市容環(huán)境及其他公共利益，故對原告的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十三條第一款、《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款、第四十一條、《中華人民共和國民法通則》第七十一條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十四條之規(guī)定，判決駁回原告北京市大成物業(yè)管理公司的訴訟請求。

　　【案例評析】

　　本案涉及到本司法解釋第二條和第四條的內(nèi)容。

　　本案發(fā)生之時，《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)及其相關司法解釋并沒有出臺，因此在法院審理判決的時候，只能適用《消費者權益保護法》、《合同法》和《民法通則》法條作為審理依據(jù)�，F(xiàn)在結合本司法解釋具體條文進行分析。我們認為，本案的焦點有兩個：其一，被告(業(yè)主)與原告(物業(yè)公司)之間簽訂的物業(yè)服務合同是否有效；其二，原告訴被告妨礙物業(yè)服務企業(yè)管理是否符合本解釋第四條規(guī)定的情形。

　　我們認為原告與被告簽訂的物業(yè)服務合同和公約無效，這是因為：

　　第一，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十二條的規(guī)定，建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。由此可見前物業(yè)服務合同和規(guī)約的內(nèi)容不得侵害買受人的合法權益，本案中物業(yè)公司革擬的規(guī)約中沒有對服務類型和標準進行規(guī)定，合同中也只規(guī)定了業(yè)主的義務，沒有明確物業(yè)公司的義務和業(yè)主應享有的權利，因此，此規(guī)約和合同屬于不合法的規(guī)約合同，在法律效力上對業(yè)主沒有約束力。

　　第二，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十三條的規(guī)定，建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示。并予以說明。這種明示應該是物業(yè)公司對業(yè)主的詳盡說明，本著平等協(xié)商的態(tài)度進行的，但是本案中，物業(yè)公司沒有盡到說明義務，并且以不交鑰匙為威脅，強迫業(yè)主簽訂條約，這不符合前期物業(yè)服務合同有效要件。

　　第三，根據(jù)本司法解釋第二條的規(guī)定，針對物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款的，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者相關條款無效，人民法院應予支持。根據(jù)本案案情，物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中排除了自己的義務，整個合同完全圍繞著業(yè)主應承擔的義務展開，規(guī)避了物業(yè)服務企業(yè)在服務過程中應達到的標準和所負責責任范圍，因此屬于本司法解釋第二條所規(guī)制的不公平的條款，因此本合同是無效的。

　　本司法解釋第四條規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務合同、法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與相關秩序進行服務和管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。本條規(guī)定的是業(yè)主違約的處理情形。業(yè)主違約的前提是管理規(guī)約的有效性，如果規(guī)約本身并沒有效力，是建設單位和物業(yè)公司強加于全體業(yè)主的話，那么就談不上業(yè)主違約的事項了。

　　除此以外，業(yè)主對自身專有部分內(nèi)享有充分權利，如果這種權利需要受到限制的話，應當是違反法律法規(guī)或者規(guī)約，或者是違反了其他業(yè)主的公共利益。本案中，一樓業(yè)主因為防盜等眾多原因再三請求物業(yè)公司安裝封閉陽臺未果，這本身就是物業(yè)公司失職的體現(xiàn)，業(yè)主可以根據(jù)本司法解釋第三條進行訴訟，要求物業(yè)公司承擔違約責任。業(yè)主在沒有得到物業(yè)公司滿意答復的時候，自行統(tǒng)一安裝樣式一樣的封閉陽臺，可以說是考慮到了小區(qū)整體美觀情況，根本不存在本解釋第四條所言的妨礙物業(yè)服務與管理的行為。

　　因此，本案中業(yè)主的行為是合理合法的，物業(yè)公司沒有理由要求業(yè)主拆除封閉陽臺，相反，業(yè)主可以根據(jù)《物權法》相關規(guī)則召開業(yè)主大會來維護自己的權利，甚至更換掉不合格的物業(yè)服務公司。