號稱是封閉式管理的住宅小區(qū)，又有保安巡邏，可家里仍遭小偷光顧，業(yè)主受到的財產(chǎn)損失由誰來負責？愛民區(qū)法院最近對一起因業(yè)主被盜而引起的賠償案件作出了一審宣判，物業(yè)公司被判擔責兩成。
【案情】
2006年10月，愛民區(qū)某住宅小區(qū)業(yè)主委員會與被告物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務合同》，約定被告對小區(qū)內(nèi)三棟住宅樓，12個樓梯單元共175套進行物業(yè)管理；委托期限自2006年10月1日0時起至2011年9月30日24時止；合同除了日常物業(yè)管理外，還特別約定了被告受委托管理維持公共秩序，做好小區(qū)治安、消防工作，努力建成平安小區(qū)，包括門崗執(zhí)勤、巡視、實行封閉式管理，下半夜執(zhí)勤室定時或不定時巡邏，至少兩小時一次；對外來人員、租戶進行登記等管理事項。2009年9月11日，小區(qū)業(yè)主劉先生向公安部門報警稱家中被盜，由于公安部門一直未能破案，遂向物業(yè)管理公司索賠。物業(yè)管理公司認為他們在發(fā)現(xiàn)原告家中被盜后及時報警并積極配合公安部門，且在當天是保安24小時在崗，不愿意承擔賠償責任。于是，劉先生將物業(yè)管理公司告上法庭。法院認為，被告作為訴爭物業(yè)的物業(yè)管理服務公司，有義務為業(yè)主提供相應的安全保障義務。但被告直至業(yè)主被盜事件的發(fā)生，被告未對訴爭物業(yè)進行封閉式管理，對小區(qū)北院破損鐵欄桿未及時采取補救措施，而且保安巡視設置有很大的漏洞，由于被告所提供安保措施未到位，導致了犯罪嫌疑人進入原告家中進行盜竊，致使原告的財產(chǎn)受損，被告存在過錯，對原告的損失應承擔相應的賠償責任，承擔的份額以20%為宜。
【點評】
物業(yè)管理企事業(yè)安保義務的產(chǎn)生，以與業(yè)主之間存在物業(yè)服務合同為前提。義務的來源主要有兩方面：一是法律直接規(guī)定，二是合同約定的義務，在責任性質(zhì)上，為法定義務和合同義務。一般認為，物業(yè)服務合同是物業(yè)小區(qū)的業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對其物業(yè)進行維護和管理的合同，屬于我國合同分類中的委托合同。物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定的權限和范圍提供服務，同時向業(yè)主收取物業(yè)費。國務院頒布的《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”從上述規(guī)定的內(nèi)容可以看出，物業(yè)管理企業(yè)負有履行服務合同、管理小區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生和維護公共區(qū)域秩序、保障業(yè)主人身財產(chǎn)安全的義務。
物業(yè)管理公司的安全保障義務要從安全保障義務人的類型、性質(zhì)和力度、安全保障義務人的保安能力及發(fā)生侵權行為前后所采取的防范制止行為等方面綜合判定，來確定物業(yè)管理公司是否已經(jīng)盡到該義務。具體到本案，首先看物業(yè)管理公司是否有符合其資質(zhì)等級和收費標準的保安人員和安保設施設備；其次看物業(yè)管理公司是否有完備、合理的安保規(guī)章制度；再次，看物業(yè)保安人員是否切實利用了有關安保設施設備、是否切實遵守了安保規(guī)章制度。如果物業(yè)管理公司做到了以上三點，就表明了物業(yè)管理公司盡到了最大限度的注意義務。反之，則應當根據(jù)其具體的失職情況承擔相應的違約責任。這種責任僅限于民事經(jīng)濟賠償范圍內(nèi)。
黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)人民法院 尹洪明 |
