業(yè)主欠費物業(yè)公司仍應(yīng)履行消防設(shè)施管理義務(wù)
案情】
原告周某系某小區(qū)業(yè)主，被告系該小區(qū)物業(yè)公司。2012年5月至2013年6月，原告一直未繳納物業(yè)費。2013年6月26日原告房屋失火，消防員雖及時趕到現(xiàn)場，但消防栓缺水，20分鐘后，被告才打開消防泵供水系統(tǒng)。原告認為，被告未管理好消防設(shè)施設(shè)備，導(dǎo)致滅火遲延給其造成損失，要求被告賠償。被告辯稱，原告已拖欠13個月的物業(yè)費，被告有權(quán)拒絕為其提供物業(yè)服務(wù)，對其損失不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
【爭議】
本案爭議焦點在于，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否以業(yè)主拖欠物業(yè)費為由拒絕履行管理消防設(shè)施設(shè)備的義務(wù)。
【評析】
對此，筆者持否定意見，理由如下：
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理的對象具有整體不可分性
物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按約定對同一物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的所有房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地實施物業(yè)管理和服務(wù)，業(yè)主按約定支付物業(yè)服務(wù)費的合同。對包括消防設(shè)施設(shè)備在內(nèi)的全體業(yè)主區(qū)分共有的部分實施物業(yè)管理，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同義務(wù)。但是，同一物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)，全體業(yè)主對配套的公共設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地等共有部分享有的區(qū)分共有權(quán)，僅有觀念層面上的份額多少之分，而不能在具體位置或具體對象上加以區(qū)分，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能區(qū)分各個具體的業(yè)主其區(qū)分共有權(quán)所指向的對象。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理的對象具有整體性和不可分性，當(dāng)個別業(yè)主拖欠物業(yè)費時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能對拖欠物業(yè)費的業(yè)主的區(qū)分共有部分予以特定化，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)無從行使抗辯權(quán)。否則，勢必損害其他未拖欠物業(yè)費的業(yè)主的合法權(quán)益。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理消防設(shè)施設(shè)備的義務(wù)具有公共應(yīng)急性
物權(quán)法第八十一條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維護、養(yǎng)護、管理，以及環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的維護，業(yè)主既可自行管理，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。但是，與其他物業(yè)配套的設(shè)施設(shè)備相比，消防設(shè)施設(shè)備具有一定的特殊性，其建設(shè)和配備是為了預(yù)防和減少火災(zāi)危害，加強應(yīng)急救援工作，保護人身、財產(chǎn)安全，維護公共安全�；诖耍⒎ㄔ诰S護管理消防設(shè)施設(shè)備方面給予了特別關(guān)注。消防法第十八條第二款規(guī)定，住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進行維護管理，提供消防安全防范服務(wù)�？梢�，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施設(shè)備進行維護管理，既是一種合同義務(wù)，同時又是一種具有強制性的法定義務(wù)。因此，無論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會還是業(yè)主，都無權(quán)通過合同約定方式排除物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有消防設(shè)施設(shè)備的法定職責(zé)，并且業(yè)主拖欠物業(yè)費，存在違反物業(yè)服務(wù)合同的違約行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、維護共用消防設(shè)施設(shè)備的法定義務(wù)亦不能免除。
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利救濟途徑具有衡平限定性
從形式上看，物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。根據(jù)合同相對性原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主委員會主張權(quán)利。但從實質(zhì)上看，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同項下權(quán)利義務(wù)的實際享有者和承擔(dān)者，是物業(yè)服務(wù)合同的實質(zhì)當(dāng)事人。為維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)利，有限突破合同相對性原則，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可訴請拖欠物業(yè)費的主業(yè)支付物業(yè)費，是落實權(quán)利義務(wù)相一致原則的必然，不乏權(quán)利平衡之意。同時，物業(yè)管理涉及同一物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)全體業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，甚至涉及更大區(qū)域、更廣范圍的公共安全，具有明顯的涉眾性和公共性，故在業(yè)主拖欠物業(yè)費或有其他違約行為時，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利救濟途徑進行必要的限制，亦有價值平衡之義。具體而言，當(dāng)個別業(yè)主拖欠物業(yè)費時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依物業(yè)管理條例第六十七條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定向人民法院起訴，但不能行使抗辯權(quán)進而拒絕提供物業(yè)服務(wù)。即使多數(shù)業(yè)主甚至全體業(yè)主均拖欠物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖可依法訴請拖欠物業(yè)費的業(yè)主支付物業(yè)費或訴請業(yè)主委員會解除物業(yè)服務(wù)合同，但在物業(yè)服務(wù)合同解除之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對事關(guān)全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全的消防設(shè)施設(shè)備仍負有以“善良管理人”身份進行謹慎管理的法定義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反該義務(wù)而造成業(yè)主損失的，應(yīng)負賠償責(zé)任。姚明平 鄒德勝 |
