案情：2011年9月，安徽省全椒縣的關(guān)先生從江海公司購買了儒林西苑住房一套，同時(shí)購買該小區(qū)半地下車庫一間。由于其住房正在裝潢，于是關(guān)先生把從蘇州購買一批組合家具臨時(shí)存放在車庫里。2012年7月12日上午天降大雨，當(dāng)天，儒林物業(yè)的工作人員發(fā)現(xiàn)有的車庫有進(jìn)水現(xiàn)象，遂通知業(yè)主。關(guān)先生接到通知后，立即趕到現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)車庫已進(jìn)水較深。關(guān)先生隨即組織人員轉(zhuǎn)移家具，但被水浸泡后的家具大多已無法使用。經(jīng)評估，家具損失30580元。關(guān)先生認(rèn)為小區(qū)排水系統(tǒng)工程存在瑕疵以及物業(yè)管理不善，遂將江海公司、儒林物業(yè)訴至法院。
分歧：原告關(guān)先生認(rèn)為，開發(fā)商在建設(shè)地下車庫時(shí)，排水設(shè)計(jì)或施工不當(dāng)，造成使用過程中出現(xiàn)排水問題，造成了車庫被淹的結(jié)果，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。同時(shí)物業(yè)公司疏于防范，沒有提前做好準(zhǔn)備工作，事故發(fā)生后又沒有及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)救，從而造成了業(yè)主財(cái)產(chǎn)受到損害，物業(yè)公司也要承擔(dān)賠償責(zé)任。
開發(fā)商江海公司（被告）認(rèn)為：車庫是我公司開發(fā)的，經(jīng)過驗(yàn)收合格，已交付給關(guān)先生使用。根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，如果在法定期間中出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題應(yīng)是我公司負(fù)責(zé)維修，除此之外，我公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。本案情況屬于是不可抗力，當(dāng)時(shí)天降大雨，不是我們不作為造成的，我公司無過錯(cuò)，不承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)先生的訴求過高，另外自己也有疏忽，改變車庫的用途而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)自擔(dān)責(zé)任。
被告儒林物業(yè)公司認(rèn)為：2012年7月12日之前，我公司根據(jù)夏天多雨現(xiàn)象，在小區(qū)電子屏已發(fā)布了提示記錄，提醒業(yè)主注意防汛。7月12日全椒地區(qū)暴雨達(dá)100毫米，縣城多處出現(xiàn)內(nèi)澇現(xiàn)象。我們向業(yè)主進(jìn)行電話短信等形式的告知，提醒業(yè)主要注意物品安全。我們冒雨組織人對關(guān)先生的車庫進(jìn)行排水，事后，也幫助關(guān)先生搬運(yùn)物品。關(guān)先生的損失是自然災(zāi)害造成的，屬于不可抗力，我們已進(jìn)行了告知，對關(guān)先生的財(cái)產(chǎn)損失無過錯(cuò)。業(yè)主關(guān)先生自己沒有盡到妥善保管義務(wù)，對其損失應(yīng)自己承擔(dān)責(zé)任。
裁決：安徽省全椒縣人民法院一審判決被告江海公司（開發(fā)商）賠償關(guān)先生家具損失費(fèi)22106元；被告儒林物業(yè)賠償關(guān)先生家具損失費(fèi)6316元。
評析：本案爭議的焦點(diǎn)是天下大雨導(dǎo)致車庫進(jìn)水家具被淹，是否屬于不可抗力？因?yàn)槿绻麑儆诓豢煽沽Γ瑒t可以免除開發(fā)商和物業(yè)公司賠償責(zé)任。
所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況�！睹穹ㄍ▌t》第一百零七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。”從我國《民法通則》第一百五十三條對不可抗力的定義以及我國有關(guān)法律對不可抗力的規(guī)定來看，在我國不可抗力的范圍包括（一）地震、洪水、海嘯、火災(zāi)等自然災(zāi)害。（二）政府行為，它是指當(dāng)事人的合同訂立以后，政府當(dāng)局頒布新的法律、政策、行政措施而致使合同不能履行。（三）社會(huì)異常事件，主要是指一些偶發(fā)的事件，如罷工、騷亂等。
構(gòu)成不可抗力必須具備以下要件：一、不可預(yù)見的偶然性，即不可抗力所指的事件必須是行為人不可預(yù)見的事件，發(fā)生純屬偶然。在正常情況下,判斷其能否預(yù)見到某一事件的發(fā)生有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：1、是客觀標(biāo)準(zhǔn),即在某種具體情況下,一般理智正常的人能夠預(yù)見到的，當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見到。2、是主觀標(biāo)準(zhǔn),就是在某種具體情況下,根據(jù)行為人的主觀條件，如當(dāng)事人的年齡、發(fā)育狀況、知識(shí)水平、職業(yè)狀況、受教育程度以及綜合能力等因素來判斷行為人是否應(yīng)該預(yù)見到。二、不可控制的客觀性，即不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因?yàn)樾袨槿瞬豢煽刂频目陀^原因所導(dǎo)致的，行為人對事件的發(fā)生在主觀上既無故意,也無過失,主觀上也不能阻它發(fā)生。
司法實(shí)踐中，不可抗力問題需要分別對待，具體問題具體分析：一方面，不可抗力是當(dāng)事人不能預(yù)見的事件，只有盡到了應(yīng)有的注意義務(wù)而仍不能預(yù)見，才具備不可抗力的主觀條件，如果當(dāng)事人可以預(yù)見，而因?yàn)槭韬龃笠饣蛘咂渌驔]有預(yù)見，則不可構(gòu)成不可抗力；另一方面，不可抗力是當(dāng)事人不可避免并且不能克服的事件，也就是事件的發(fā)生不能為當(dāng)事人的意見所左右，如果事件的發(fā)生能夠避免，或者雖然不能避免但是可以克服，也不構(gòu)成不可抗力。
本案中，天降大雨作為一種天氣現(xiàn)象固然不可避免，但隨著現(xiàn)代科技的發(fā)展，降雨是可以預(yù)見的，其危害后果也并非不可避免，因此不構(gòu)成不可抗力免責(zé)條件。小區(qū)車庫被淹主要原因不外乎有三：其一，小區(qū)本身地勢低洼，車庫比較容易進(jìn)水；其二，開發(fā)商前期車庫排水系統(tǒng)沒有做好；其三，物業(yè)公司沒有對災(zāi)害做預(yù)估預(yù)防，未能及時(shí)通知業(yè)主并處理災(zāi)情。本案中，江海公司所建的半地下車庫的排水設(shè)施在設(shè)計(jì)和建造時(shí)存在缺陷和安全隱患，車庫內(nèi)并無進(jìn)水和排水系統(tǒng)，進(jìn)水原因是車庫地勢較低，短時(shí)間下大雨，車庫外公共部位下水道返水，造成雨水倒灌進(jìn)入車庫，是造成這次事故的主要原因；儒林物業(yè)公司在大雨來臨時(shí)，未能加強(qiáng)巡查并及時(shí)發(fā)現(xiàn)公共部位排水系統(tǒng)雨水倒灌，造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任；關(guān)先生在遇到突降大雨的情況下，對自己財(cái)產(chǎn)的安全應(yīng)有充分注意義務(wù)，但因疏忽大意，造成了損失，也應(yīng)適當(dāng)承擔(dān)部分責(zé)任�！�
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