7月16日下午，湖南省第十三屆人大常委會(huì)第五次會(huì)議第三次審議了《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》。三審稿圍繞物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整，車庫(kù)、車位管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同終止后拒不退出等容易引發(fā)糾紛的焦點(diǎn)問(wèn)題，進(jìn)行了規(guī)范和完善。

物業(yè)費(fèi)：提高收費(fèi)需經(jīng)業(yè)主大會(huì)或過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從而引發(fā)小區(qū)物業(yè)糾紛的事情并不鮮見(jiàn)。針對(duì)調(diào)研中業(yè)主反映強(qiáng)烈的情況，三次審議稿對(duì)提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的有關(guān)程序作出嚴(yán)格規(guī)定，增加了“物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如需提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按幢公示擬調(diào)價(jià)方案、調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，并簽訂變更協(xié)議。

二次審議稿中關(guān)于業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否進(jìn)行公示催交的規(guī)定，是社會(huì)關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。常委會(huì)組成人員對(duì)此意見(jiàn)也有分歧。湖南省人大法制委員會(huì)認(rèn)為，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的基本義務(wù)；業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法催交。至于催交的手段，只要不違反法律及公序良俗即可，不必由地方立法規(guī)范。據(jù)此，對(duì)該條作出相應(yīng)修改。

小區(qū)車位：優(yōu)先滿足業(yè)主需求

小區(qū)停車一位難求的狀況非常普遍。一些開(kāi)發(fā)商為謀取利益，將車庫(kù)、車位賣給非業(yè)主、侵害業(yè)主權(quán)益的事情也屢見(jiàn)不鮮。根據(jù)常委會(huì)組成人員關(guān)于加強(qiáng)車庫(kù)、車位出租管理的審議意見(jiàn)，三次審議稿增加一項(xiàng)規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫(kù)、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個(gè)人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車庫(kù)、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置的機(jī)動(dòng)車停車位，屬于業(yè)主共有。

更換物業(yè)：合同終止拒不退出的擬處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款

當(dāng)前，在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出而引發(fā)的糾紛不在少數(shù)，影響了社會(huì)穩(wěn)定。有常委會(huì)組成人員對(duì)此提出，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同終止后拒不退出的，應(yīng)當(dāng)增設(shè)法律責(zé)任。湖南省人大常委會(huì)法工委在基層調(diào)研時(shí)也聽(tīng)到了類似意見(jiàn)。三次審議稿就此進(jìn)行了完善，明確要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者解除之日起15日內(nèi)退出物業(yè)項(xiàng)目，并與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦妥管理交接手續(xù)并移交有關(guān)資料和財(cái)物。同時(shí)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由拒不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。

應(yīng)急管理和應(yīng)急維修：細(xì)化申請(qǐng)主體細(xì)致監(jiān)督規(guī)定

為增強(qiáng)物業(yè)應(yīng)急管理和應(yīng)急維修制度的操作性，三審稿進(jìn)一步明確區(qū)分成立業(yè)主大會(huì)和尚未成立業(yè)主大會(huì)兩種情形，規(guī)定申請(qǐng)物業(yè)應(yīng)急管理的主體分別為“業(yè)主委員會(huì)”和“十名以上業(yè)主聯(lián)名”；在組織應(yīng)急維修的主體中，增加了“業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)”。

根據(jù)常委會(huì)組成人員關(guān)于進(jìn)一步明確社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理中職責(zé)的審議意見(jiàn)，三審稿增加居（村）民委員會(huì)“對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備、召開(kāi)進(jìn)行具體指導(dǎo)”的規(guī)定。根據(jù)常委會(huì)組成人員關(guān)于加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管的審議意見(jiàn)，三次審議稿中增加規(guī)定：住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。而且，住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)依法接受財(cái)政部門監(jiān)督。

此外規(guī)定，設(shè)區(qū)的市、自治州、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，定期研究解決物業(yè)管理活動(dòng)中的重大問(wèn)題。

根據(jù)常委會(huì)組成人員關(guān)于支持在老舊住宅小區(qū)增設(shè)電梯的審議意見(jiàn)，草案三審稿增加規(guī)定：“老舊住宅小區(qū)業(yè)主需要增設(shè)電梯的，規(guī)劃、國(guó)土資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、財(cái)政、消防等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定予以支持�！�

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