資產(chǎn)管理有兩個方面的定義內(nèi)容，一個是物業(yè)維度的資產(chǎn)管理，即物業(yè)屬性的資產(chǎn)管理;另一個是財務(wù)維度的資產(chǎn)管理，即資本屬性的資產(chǎn)管理。

 

　　物業(yè)管理與資產(chǎn)管理的管理界面。商業(yè)資產(chǎn)管理全流程領(lǐng)域為：融投管退。

 

　　商業(yè)資產(chǎn)管理的全周期視角。企業(yè)發(fā)展的時間周期有一定的規(guī)律，在企業(yè)40年的運(yùn)營周期中，企業(yè)開發(fā)占3年時間，在企業(yè)接下來的37年經(jīng)營時期里，3年時間確立企業(yè)市場價格。而開發(fā)和確立市場價格的6年時間是企業(yè)發(fā)展最艱難的6年，企業(yè)需要用多方面的分析及明確的目標(biāo)來實現(xiàn)企業(yè)開發(fā)和價格的目標(biāo)。

 

 

　　這里有一個發(fā)展“冰山理論”，如，以10萬平方米的商業(yè)設(shè)施，總投資10億元人民幣的規(guī)模計算，在企業(yè)40年的運(yùn)營周期中，其總的運(yùn)營成本之和約為總投資的3倍;冰山海面上的是可見的開發(fā)成本，海面下是不可見的運(yùn)營成本;合理配置開發(fā)成本，減小未來運(yùn)營成本，是每個綜合體開發(fā)商在投入時要重點(diǎn)面對的課題。

 

　　資產(chǎn)估值公式背后的邏輯。資產(chǎn)估值=物業(yè)管理NOI/資本化率。要想獲得高的資產(chǎn)估值，則需要提高NOI值。以商業(yè)購物中心的收益為例，物業(yè)管理NOI=物業(yè)毛收入-運(yùn)營成本-運(yùn)營費(fèi)用。

 

　　其中，物業(yè)管理毛收入包括：租金收入、管理費(fèi)、促銷收入、停車場收入、電力收入、自來水收入、煤氣收入、數(shù)字媒體收入、廣告橫幅收入、通信收入和其他服務(wù)收入。

 

　　運(yùn)營成本包括：人事成本、差旅成本、通訊成本、辦公成本、電費(fèi)、水費(fèi)、煤氣費(fèi)、安保費(fèi)用、保潔費(fèi)用、病蟲害防治、維修及維護(hù)、運(yùn)營用品費(fèi)用、裝修費(fèi)用、保險費(fèi)用，以及其他成本。

 

　　運(yùn)用費(fèi)用包括：人事支出、差旅支出、通訊支出、辦公支出、市場推廣及廣告宣傳之處、壞賬、基本管理費(fèi)，以及其他支出。

 

　　物業(yè)管理影響了企業(yè)經(jīng)營成本，物業(yè)維護(hù)成本、能耗費(fèi)用直接由投資決定，人員工資成本有部分由投資影響;投資行為可影響成本比重占總成本的50%。而設(shè)施投資管理在物業(yè)管理中很重要。

 

　　資本化率的變化趨勢。目前，世界融資成本普遍下降。商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率呈逐年上升的趨勢，當(dāng)增長率達(dá)到10%的時候開始穩(wěn)定，一般到第十年的時候投資與回報持平。今后幾年里，市場上將會有一批商業(yè)物業(yè)以低于市場價值的價格拋售。假設(shè)，物業(yè)管理NOI水平不變，總資產(chǎn)價格打八折，收入回報率就會提升20%。

 

　　近幾年，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生了幾件大事，萬科收購印力、綠地收購協(xié)信、云南城投收購銀泰。照此發(fā)展，商業(yè)資產(chǎn)管理將成為未來20年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流行業(yè)。

 

　　隨著金融渠道的多樣化、人民幣貶值的預(yù)期、商業(yè)資產(chǎn)相對于住宅的折價、穩(wěn)定現(xiàn)金流的誘惑等現(xiàn)象的出現(xiàn)，未來，基于資產(chǎn)管理思維的物業(yè)管理將是未來的資產(chǎn)管理的主流，物業(yè)管理的優(yōu)劣將直接影響資產(chǎn)的價值。