中國(guó)內(nèi)地的物業(yè)管理起源于上世紀(jì)80年代初的深圳。1980年8月，當(dāng)時(shí)深圳唯一的房地產(chǎn)企業(yè)——深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司（今天的深房集團(tuán)）開發(fā)的東湖麗苑小區(qū)作為深圳第一個(gè)涉外房地產(chǎn)工程開工興建。

為了創(chuàng)造安全、文明、舒適的居住環(huán)境，1981年3月，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司成立了內(nèi)地第一家物業(yè)管理企業(yè)——深圳市物業(yè)管理有限公司，對(duì)該小區(qū)進(jìn)行專業(yè)化管理和提供全方位服務(wù)，包括保安、保潔、綠化、維修等，東湖麗苑也成為中國(guó)內(nèi)地第一個(gè)實(shí)行市場(chǎng)化物業(yè)管理的小區(qū)。

東湖麗苑位于深圳市愛國(guó)路，

占地面積22680平方米，

建筑面積36693平方米，

有16棟六層樓宇，

5棟七層樓宇，共624套房。

從此，全球獨(dú)特的圍墻里的中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理模式宣告開始。2003年9月1日，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》生效，全部照搬和肯定了深圳的物業(yè)管理，將這一模式推向全國(guó)，同時(shí)也為中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理的噩夢(mèng)埋下伏筆。證書 || 物業(yè)經(jīng)理、工程師經(jīng)濟(jì)師、建造師、企業(yè)3A資信、企業(yè)資質(zhì)，官網(wǎng)可查，全國(guó)通用

一、照搬照抄的業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)制度會(huì)將中國(guó)內(nèi)地物業(yè)推到死亡的邊緣

業(yè)主大會(huì)制度是中國(guó)內(nèi)地從香港學(xué)習(xí)來的。香港地區(qū)《建筑物管理（修訂）條例》采取相對(duì)多數(shù)決議制度，相對(duì)性體現(xiàn)在業(yè)主大會(huì)計(jì)票時(shí)，大會(huì)無須理會(huì)有權(quán)投票業(yè)主的消極行為（不出席會(huì)議；出席會(huì)議不投票；投空白或無效票；棄權(quán)票）。

這種制度設(shè)計(jì)能有效消解部分業(yè)主的消極行為，這種消解能幫助香港地區(qū)業(yè)主積極有效地享有所有權(quán)共有。

香港地區(qū)的法律甚至規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)，有效法定人數(shù)可以處于極低狀態(tài)，香港地區(qū)業(yè)主只要占總?cè)藬?shù)10%就可召開業(yè)主會(huì)議，且由出席會(huì)議的業(yè)主以過半數(shù)業(yè)權(quán)（物權(quán)）票，即可議決一般性共有事務(wù)（更改業(yè)主法團(tuán)名稱除外）。

這是內(nèi)地業(yè)主不可想象的制度設(shè)計(jì)。內(nèi)地《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第七十六條規(guī)定：

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

這種制度設(shè)計(jì)缺乏可操作性，其規(guī)定的有效門檻如此之高，實(shí)際組織運(yùn)作如此之復(fù)雜，會(huì)嚴(yán)重消弱許多業(yè)主的參與心理，這也是中國(guó)內(nèi)地業(yè)委會(huì)制度問題重重的根本所在。

去過香港的人都知道，內(nèi)地的小區(qū)在規(guī)模上要比香港小區(qū)大的多。小區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大必定導(dǎo)致管理難度的增加，而我們的制度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及香港制度具備可操作性。

如果內(nèi)地業(yè)主嚴(yán)格按照《物權(quán)法》規(guī)定操作小區(qū)事務(wù)，業(yè)委會(huì)及基層居委將不堪重負(fù)，如果不執(zhí)行《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)委會(huì)權(quán)力又會(huì)無法無天，不管怎么操作，內(nèi)地的業(yè)委會(huì)制度一定是幾近癱瘓。

二、物業(yè)公司直接收取物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理制度走向絕路

2011年，央視曝光上海眾多物業(yè)公司不堪管理成本重負(fù)，紛紛退出住宅物業(yè)管理，在北京、上海等一線城市，物業(yè)收費(fèi)低，物業(yè)選擇退出住宅物業(yè)管理已經(jīng)不是什么新聞。為什么會(huì)出現(xiàn)這種事情，其根源就來自于內(nèi)地物業(yè)管理收費(fèi)制度的設(shè)置。

由于一直是物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)，甚至進(jìn)行欠費(fèi)訴訟，業(yè)主到現(xiàn)在還認(rèn)為收的物業(yè)費(fèi)是給物業(yè)公司的，而不會(huì)認(rèn)為這是全體業(yè)主的錢，物業(yè)公司只是管家。所以，內(nèi)地業(yè)主就堅(jiān)定認(rèn)為為了維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，就一定要控制物業(yè)公司對(duì)業(yè)主斂財(cái)，物業(yè)管理費(fèi)不能增加。

依據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)管理，應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理費(fèi)，但業(yè)主大會(huì)并不收取物業(yè)費(fèi)，而是由物業(yè)公司自己收取，結(jié)果使得物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾擺到了桌面上，而業(yè)主大會(huì)成為旁觀者。

由于物業(yè)公司是面對(duì)一群根本不團(tuán)結(jié)、也無法團(tuán)結(jié)的業(yè)主，服務(wù)好了物業(yè)費(fèi)不能漲，服務(wù)不好物業(yè)費(fèi)也不能降低。由于業(yè)主認(rèn)為其交費(fèi)是給物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)的提高只是提高了物業(yè)公司的收益，與業(yè)主毫無利處，這就導(dǎo)致業(yè)其根本無法接受增加物業(yè)費(fèi)這一作法。

試想如果制度設(shè)計(jì)成物業(yè)費(fèi)是交給業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主將物業(yè)費(fèi)交給物業(yè)公司，業(yè)主還會(huì)像上述那樣想嗎？業(yè)主大會(huì)收費(fèi)，業(yè)主比較容易理解，業(yè)主參與社區(qū)管理的積極性也會(huì)更高，同時(shí)這也使得“管家”和“主人”定位更為清楚，物業(yè)管理法律關(guān)系是民事代理法律關(guān)系更為明確，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾也一定會(huì)得到有效地緩和。

所以，物業(yè)收費(fèi)正確的模式應(yīng)當(dāng)是業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)收物業(yè)費(fèi)，其給物業(yè)公司開“支票”。到那時(shí)，物業(yè)費(fèi)該漲一定能漲上去的——再不至于出現(xiàn)中國(guó)內(nèi)地小區(qū)大面積業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)——這一老外怎么也看不懂的奇怪現(xiàn)象。

三、政府職能在物業(yè)管理中的弱化使得物業(yè)公司不堪重負(fù)

中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理的失敗實(shí)際上是由最不要臉面的政府造成的。

首先，有了物業(yè)管理公司，警察就不進(jìn)社區(qū)了，小區(qū)的治安交給了“屁用不管”的小區(qū)保安。除了中國(guó)內(nèi)地，不管是美國(guó)、新加坡、臺(tái)灣，都沒有這樣做的。政府不僅治安不管了，其它包括居民選舉、人口普查、消防管理、市政綠化等等，都交給了物業(yè)公司來做，真是可恥。

筆者從來不想把物業(yè)費(fèi)與房產(chǎn)稅扯在一起，但這里真的要扯在一起。國(guó)外房產(chǎn)稅主要用于社區(qū)的教育管理支出，比如說社區(qū)市政管理費(fèi)，政府拿了錢就要承擔(dān)起社區(qū)市政管理的職責(zé)。美國(guó)、歐洲的一些國(guó)家，別墅小區(qū)是沒有物業(yè)費(fèi)的，很簡(jiǎn)單，自己的院子自己管，自己院子外面政府管，交房產(chǎn)稅就是了。

而我們呢，政府該管的不管，將社區(qū)市政管理基本上交給物業(yè)公司了，今天又厚顏無恥要收物業(yè)稅，收稅之前還是先問問給納稅人做了什么吧！

關(guān)于政府的混蛋行為再舉一例：小區(qū)違章搭建應(yīng)當(dāng)是政府管的事，能讀懂本律師此文的人都知道，但由于一直是物業(yè)公司管理違章搭建，甚至是向法院提出訴訟，所以，業(yè)主就認(rèn)為，小區(qū)有違章，就是物業(yè)公司的錯(cuò)，因?yàn)橛羞`章，所以就不交物業(yè)費(fèi)，成為業(yè)主的當(dāng)然邏輯，物業(yè)公司苦不堪言。我們不禁要問，世界上最龐大的政府機(jī)構(gòu)的工作人員真不知道在做什么。

四、公共事業(yè)單位的集體失職成為物業(yè)公司的“噩夢(mèng)”

由于深圳人率先將房子圍了起來，供水、供電、供氣公司再也不進(jìn)小區(qū)了，他們是真的進(jìn)不來了嗎？我們拼命在喊：供水公司要管到龍頭、供電公司管到燈頭、煤氣公司管到灶頭，雖然2005年鄭州出現(xiàn)了物業(yè)公司集體“罷收”事件，但水、電、煤的老大們到現(xiàn)在仍不來小區(qū)，他們不是真的進(jìn)不來了，而是我們請(qǐng)也請(qǐng)不進(jìn)來。

他們的集體失職成為物業(yè)公司的噩夢(mèng)——水電煤費(fèi)用還是要幫他們代收，還是要為他們配備專門的水電工，還是要承擔(dān)他們管道的維修義務(wù)。

有一老外朋友聽說停電了找物業(yè)他非常不理解，他問為什么不找電力公司呢？筆者沒做過一一調(diào)查，但絕大多數(shù)國(guó)家特別是西方國(guó)家，水、電、煤公司都是要管到每家每戶的，而我們這些壟斷部門的敗家子們毫無作為卻享受著壟斷所帶來的巨額暴利。

五、維保制度的失敗會(huì)造就中國(guó)內(nèi)地房屋的短命

筆者最怕的就是去老大樓，特別是高層住宅。電梯的響聲總感覺不知道啥時(shí)會(huì)掉下去，大樓的外立面墻磚不知曉什么時(shí)候會(huì)脫落，生銹的上水管道真不知這水還能不能喝。

國(guó)外的老大樓也很舊，起碼沒有新建的大數(shù)光鮮，但里面的設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)的卻很好，電梯運(yùn)行平穩(wěn)，樓道、走廊打掃的干干凈凈。為什么這樣？因?yàn)閲?guó)人只曉得買房，不曉得養(yǎng)房。

記得有一位房地產(chǎn)公司老總講過，國(guó)外買房的成本與養(yǎng)房的成本之比為1：5，是指花了100萬買了房子，今后要花500萬來養(yǎng)這個(gè)房子。外立面多長(zhǎng)時(shí)間清洗一次，設(shè)備要多少時(shí)間保養(yǎng)、更換，這些都是明確具體的規(guī)定，并且是強(qiáng)制性的。

在我們國(guó)家，只要不死人，政府是不會(huì)要求您如何如何保養(yǎng)維修房屋及其設(shè)備的，加之老百姓也缺少房屋保養(yǎng)的意識(shí)，造成了中國(guó)內(nèi)地房屋短命的悲劇，最后苦的還是咱老百姓。

中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理制度改革勢(shì)在必行，否則死路一條。