業(yè)主大會、業(yè)委會、物業(yè) 是社區(qū)居民生活經(jīng)常接觸到的！

首先是業(yè)主大會

業(yè)主大會職責：

（一）制定和修改《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》和《專項維修資金管理規(guī)約》；

（二）決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案及解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（三）決定專項維修資金使用方案和續(xù)籌方案；

（四）決定業(yè)主大會訴訟事宜；

（五）選舉、罷免業(yè)主委員會委員；

（六）審議決定業(yè)主委員會和專業(yè)中介服務機構(gòu)的工作權(quán)限和活動經(jīng)費；

（七）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的工作報告；

（八）審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設施設備的使用、收益方案；

（九）審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；

（十）改變和撤銷業(yè)主委員會、業(yè)主小組不當決定；

（十一）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（十二）改變共用部位用途、利用共用部位從事經(jīng)營性活動、處分共用部分；

（十三）審議決定委托專業(yè)中介服務機構(gòu)的代理事項和代理費用；

（十四）決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項。

常見問題：

1、小區(qū)有開過業(yè)主大會么？我怎么不知道，我好像沒有參加過什么會議

答：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。一般社區(qū)都是采用書面征求意見的形式

2、業(yè)主大會的表決聽說“不參與投票視作已經(jīng)參加表決的大多數(shù) “，有這個說法么 ？

答：根據(jù)住建部建房[2009]274號《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第二十六條　業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 具體參考議事規(guī)則。

上海地區(qū)，大部分小區(qū)已經(jīng)把這個選項列入議事規(guī)則。所以提醒廣大業(yè)主，積極參與社區(qū)活動，積極參與投票。

3、如何召開業(yè)主大會臨時會議：

答案：（一）經(jīng)20%以上業(yè)主提議；

（二）業(yè)主委員會委員人數(shù)不足二分之一的；

屬第一項情形的，應符合下列條件：有明確發(fā)起人；提議事項明確，屬于業(yè)主大會議事范圍；隨附提議人房地產(chǎn)權(quán)證和身份證復印件。業(yè)主委員會應當在收到提議之日起30日內(nèi)對是否召開業(yè)主大會會議作出決定，認為有必要核實的可以對簽名的真實性和有效性等進行核實。決定不召開的，應說明事實、理由和依據(jù)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。逾期未作出決定的，視作提議有效。業(yè)主委員會應當在作出召開業(yè)主大會會議決定之日起15天內(nèi)（未作出決定的在收到提議之日起45天內(nèi)），召開業(yè)主大會會議，就提議事項征求業(yè)主意見并表決，業(yè)主大會會議討論表決議題應與提議議題相一致。

4、問業(yè)主大會與相關(guān)單位的關(guān)系 ？

答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會接受街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、區(qū)（縣）房屋行政管理部門、居（村）民委員會和相關(guān)行政管理部門的指導，依法履行職責，規(guī)范運作。

其次是業(yè)委會

業(yè)委會職責：

（一）擬訂選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案，報業(yè)主大會決定；

（二）擬訂業(yè)主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業(yè)主大會決定；

（三）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報業(yè)主大會決定；

（四）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，報業(yè)主大會決定；

（五）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業(yè)主大會決定；

（六）擬訂專項維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定；

（七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設施的方案，報業(yè)主大會決定；

（八）處理違反管理規(guī)約的行為；

（九）________________；

業(yè)主委員會應當接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。

常見問題：

1、 小區(qū)的停車管理方案，業(yè)委會制定的么？業(yè)委會可以上調(diào)停車費用么？

答：不可以！ 停車管理辦法可以擬定，但需要業(yè)主大會通過！

2、 小區(qū)的設備改造，業(yè)委會可以直接操作么？

答：看項目本身，一般超過5萬金額以上（各地規(guī)定不同，具體看維修基金管理辦法） 需要由物業(yè)服務企業(yè)制定維修、更新方案，報業(yè)主大會審核同意后，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施，費用按規(guī)定列支。

3、業(yè)委會可以解除物業(yè)服務合同，趕走物業(yè)么？

沒有這個權(quán)力，決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案及解聘物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主大會權(quán)限。

3、 這么復雜，如果出現(xiàn)房屋漏水這種緊急情況怎么辦？

答：緊急情況發(fā)生，可以由物業(yè)服務企業(yè)先采取措施。

根據(jù)《維修基金管理規(guī)約》第五條.存在以下安全隱患、影響正常使用或者危及房屋安全、公共安全等緊急情況而采取應急防范措施：

（1）給排水系統(tǒng)中設備控制箱柜、蓄水池、水泵、上水管道、下水管道、污水池、排污泵等設施設備發(fā)生故障，無法正常使用的；

（2）電梯運行系統(tǒng)中轎廂、升降軌道、曳引機、鋼絲繩、基坑等設施設備發(fā)生故障，無法正常使用，由電梯專業(yè)檢測機構(gòu)出具整改通知書的；

（3）消防設施設備中消防中央控制系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、正壓風系統(tǒng)、消防水泵（房）、消火栓箱、滅火器具、消防外部結(jié)合器、防火門損壞等發(fā)生故障，消防部門出具整改通知書的；

（4）屋頂、屋面、地下室發(fā)生積水或嚴重滲漏，外墻面滲漏水或有脫落危險，經(jīng)房屋質(zhì)量檢測單位出具證明的。

2.出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定必須維修的其他情形；

上述緊急維修工程由物業(yè)服務企業(yè)采取應急防范措施后，制定后續(xù)維修、更新方案，經(jīng)業(yè)主委員會同意，并經(jīng)維修資金賬戶開立銀行提供的審價機構(gòu)審核，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施，費用按規(guī)定列支；業(yè)主委員會不履職或無法正常運作時，全體業(yè)主授權(quán)___區(qū)（縣）房屋行政管理部門組織代為維修，維修資金賬戶開立銀行按約定將相應款項支付給___區(qū)（縣）房屋行政管理部門。

4、 什么樣的人可以參與業(yè)委會

答：首先是業(yè)主 ，也就是產(chǎn)證上需要有名字

其次有下列情形之一且未改正的，不得擔任業(yè)委會委員：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的；

（三）破壞房屋外貌的；

（四）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的；

（五）欠交物業(yè)服務費的；

（六）欠交或未續(xù)籌專項維修資金；

（七）違反《管理規(guī)約》有關(guān)房屋租賃使用規(guī)定的

4、業(yè)委會是法人組織么？

答：中國法律規(guī)定的能參與民事活動的主體有三類：自然人、法人和其他組織。社會組織要成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織，否則其行為無法得到法律的認可和保護。

其他組織又成為非法人組織，是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。中國《民法通則》沒有關(guān)于其他組織的規(guī)定，但是《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人�！� 在物業(yè)管理實務中人們普遍把業(yè)主委員會作為其他組織來對待，但是從法律責任上分析，業(yè)主委員會委員或者業(yè)主不可能對業(yè)主委員會的行為承擔最終責任。

根據(jù)2003年2005年最高法司法解釋，業(yè)主委員會在法律上一般被看做“其他組織”，具有民事訴訟主體資格。

5、 業(yè)委會可以作為主體起訴其他單位么？

答：可以，但需要先召開業(yè)主大會，獲得業(yè)主大會授權(quán)。

2005年8月15日《最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函 》（[2005]民立他字第8號）中指出“根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進行民事活動，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔。業(yè)主委員會與他人發(fā)生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟。

6、鄰里糾紛歸誰管？

中華人民共和國城市居民委員會組織法 居委會職能： （三）調(diào)解民間糾紛；

7、我有時候打電話給我們業(yè)委會成員，他居然不接？官僚作風太重

答：首先業(yè)委會成員不是官，連個法人組織也不是，沒有工資，只是志愿者，和你一樣業(yè)主而已。這里想批評你一下，你的官僚作風有點重，你為啥要私下打電話呢？你想干擾對方的判斷，還是想操控地方執(zhí)行你認為的方案？

你已經(jīng)嚴重干擾到別人的正常生活了， 有正常的業(yè)委會值班制度，你可以去反映問題！ 如果你覺得業(yè)委會的工作出了嚴重問題，

把問題直接反映給房辦、居委即可！他們會處理。

8、業(yè)委會成員是全職的么？

答：他們只是業(yè)主中的志愿者，需要上班來養(yǎng)家糊口！一般業(yè)委會成員在業(yè)主大會議事規(guī)則里面會明確津貼，但一般都是50-100元而已，而且絕對部分業(yè)委會成員是不愿意拿這筆錢的！

9、我們的業(yè)委會和物業(yè)關(guān)系不錯，我懷疑有貓膩！

答：你希望劍拔弩張，打打殺殺？

業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)是一種和諧的互補關(guān)系，只有相互尊重，相互理解，相互制約 ，相互促進，才能相互進步。物業(yè)服務公司與業(yè)委會的合作互處之道在于要依法依規(guī)、有理有據(jù)，一切從業(yè)主的利益為共同出發(fā)點。

業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系，主要是通過與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、履行物業(yè)服務合同來實現(xiàn)的。雙方的相處主要是取決于兩點，各自盡到各自的義務，各自承擔各自的責任。

還有物業(yè)

物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。也就是說，物業(yè)服務企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務合同中約定的服務項目和服務標準，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。

業(yè)主和物業(yè)公司有關(guān)物業(yè)管理服務的依據(jù)就是物業(yè)服務合同，如果物業(yè)服務企業(yè)沒有履行物業(yè)服務合同，侵害業(yè)主權(quán)益，業(yè)主可要求物業(yè)公司限期整改，也可向法院起訴。對業(yè)主要求解決的物業(yè)服務合同約定以外的事，物業(yè)公司應積極與有關(guān)方面反映溝通，爭取使問題得到解決。

問題1、家里的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了、開關(guān)壞了、電源短路了、室內(nèi)墻皮脫落了等等，這些屬于物業(yè)管理范圍么？

答：這些分戶以內(nèi)的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己的事，不是物業(yè)公司的事。

過去，房屋的所有權(quán)是政府或產(chǎn)權(quán)單位，這些事都該政府或產(chǎn)權(quán)單位管，現(xiàn)在房屋的所有權(quán)是業(yè)主，所有權(quán)內(nèi)的事（不包括共有部位和共用設施）都該業(yè)主自己管。這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務范圍，而屬于有償服務范圍。

問題2、保修期內(nèi)以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問題

答案：這是開發(fā)商的責任，由于新建小區(qū)的物業(yè)公司大部分隸屬開發(fā)商，不少業(yè)主把應由開發(fā)商負責的問題都記到物業(yè)公司的賬上，認為物業(yè)管理服務不到位。其實，開發(fā)商將房屋賣給業(yè)主后，房屋產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主而不屬于開發(fā)商，是選擇開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是選擇其他的物業(yè)公司，由業(yè)主通過業(yè)主大會來決定。

換句話說，不管是開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司，都不承擔應由開發(fā)商承擔的責任。

問題3.業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡、有線電視等方面的問題

答：由社會公共事業(yè)企業(yè)或運營商負責解決。

《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用”。由于目前城市供水、供電等企業(yè)在收費時，仍看總表計費，并由物業(yè)公司按分戶表代收代交，一些業(yè)主就認為是物業(yè)公司收水電費，實際上是物業(yè)公司替業(yè)主交費，替供水、供電、供暖等企業(yè)收費。因此，物業(yè)公司不能將水、電、氣費與物業(yè)服務費捆綁到一起收；目前，供水、供電企業(yè)除無償占用物業(yè)企業(yè)的人力資源外，還由物業(yè)企業(yè)和業(yè)主承擔總表與分戶表之間的巨額差價，加重了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的經(jīng)濟負擔。

關(guān)于維修基金

問題1、房子只要“生病”，就能申請使用房屋專項維修資金?

答：要看“生病”部位是否屬于共用部位、共用設施設備。

房屋專項維修資金是專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。房屋的共用部位包括房屋的基礎、承重結(jié)構(gòu)、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間等;房屋共用設施設備包括共用的上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、共用天線、供電干線、共用照明、消防設施、監(jiān)控設備、住宅區(qū)的道路、綠地、景觀、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性停車場、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

若只有您和家人使用、別人不能使用的“專屬設施”壞了，是不能申請房屋專項維修資金的。

如果房屋公共部位、共用設施設備因?qū)�業(yè)經(jīng)營服務單位施工、管理不到位而損壞，或者人為損壞，應及時恢復原狀，維修費應由責任人承擔。

問題2、維修費用的分攤標準是什么樣的，我會吃虧么？

答：分為四種情況，可按各自擁有的比例分別承擔。

1屬于全體業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業(yè)主按各自擁有的房屋建筑面積的比例共同承擔。

2屬于單幢房屋業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢房屋的全體業(yè)主按各自擁有的房屋建筑面積的比例共同承擔。

3屬一個單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部分、共用設施設備，由單元內(nèi)的業(yè)主按各自擁有的房屋建筑面積的比例共同承擔;屬單元內(nèi)一側(cè)房屋業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由該側(cè)房屋業(yè)主按各自擁有的房屋建筑面積的比例共同承擔。

4房屋未全部售出的，開發(fā)建設單位應按照未售出部分的建筑面積所占比例分攤共用部位、公共設施設備的維修和更新、改造費用。

問題3：維修基金是按照什么標準繳存？

答：《住房共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》文件第五條規(guī)定，“商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位繳交維修基金。

（1）房屋出售人應一次性按多層房屋建筑面積成本價的3%，高層房屋建筑面積成本價的4%繳納房屋維修基金。

（2）購房人首期應按多層房屋建筑面積成本價的2.5%，高層房屋建設面積成本價的3%繳納房屋維修基金�，F(xiàn)在維修基金的收取標準為帶電梯的92元/㎡，不帶電梯的63元/㎡

問題4：賬戶上的我家戶頭上的錢是我的么？

答：是又不是 ，應該是屬于你所在的那間房子比如X棟XX室。 費用是取不出來的，而且只能使用公共部位設施維修。

問題5：維修基金可以買基金等理財性產(chǎn)品么?

回答：維修基金只能存在于銀行的公共賬戶上，以上海為例只有上海銀行和建設銀行可以辦理此業(yè)務。維修資金閑置時，除用于購買國債或無風險的理財范圍外，禁止挪作他用

問題6：我們的維修基金沒有用過，我賣二手房，可以讓下家給我么？

回答：你很搞笑，從未聽說！房屋交易中，維修基金、契稅需要補齊才可以辦產(chǎn)證。維修基金是跟著房子走的，不是跟你走的

內(nèi)容整理-有鴨梨 2017-8-3日 《業(yè)委會工作討論群》