物業(yè)公司
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          常見(jiàn)小區(qū)物業(yè)糾紛
          作者:admin  來(lái)源:本站  發(fā)表時(shí)間:2017/8/8 10:38:33  點(diǎn)擊:1804

          隨著中國(guó)城市化進(jìn)程加速,居民小區(qū)物業(yè)糾紛也多了起來(lái),北京圣運(yùn)(天津)律師事務(wù)所整理總結(jié)了一些常見(jiàn)的小區(qū)物業(yè)糾紛的情況,幫助讀者正確維護(hù)權(quán)益。

          一、 物業(yè)公司能否任意設(shè)電梯廣告

          實(shí)踐上,經(jīng)常會(huì)遇到類似情況:小區(qū)的公共部分、公共設(shè)施,比如電梯間外墻,會(huì)被物業(yè)公司加裝廣告位廣告牌等,物業(yè)公司實(shí)際上是無(wú)權(quán)享有共有部位的經(jīng)營(yíng)權(quán)、處置權(quán)以及使用收益權(quán)。

          根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定:“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用! 《物權(quán)法》第七十條規(guī)定:“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利!钡谄呤鶙l規(guī)定:“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)要由業(yè)主共同決定!

          因此,物業(yè)公司擅自設(shè)置電梯廣告的行為是違法的,這需要經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)委會(huì)的同意或授權(quán)。如果未經(jīng)業(yè)主同意授權(quán),物業(yè)公司擅自設(shè)置廣告牌所取得的收益,業(yè)主可以通過(guò)業(yè)委會(huì)向物業(yè)追討其收益,以業(yè)委會(huì)的名義對(duì)廣告進(jìn)行拆除,或起訴物業(yè)公司。

          二、車在小區(qū)被盜,物業(yè)該不該賠償?

          根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定,如果物業(yè)公司對(duì)業(yè)主停放的車輛收取了保管費(fèi)、泊位費(fèi)等費(fèi)用,就與停車業(yè)主形成有償保管合同關(guān)系,如果車輛被偷,車主可向物業(yè)公司要求承擔(dān)違約責(zé)任;若物業(yè)公司對(duì)停放的車輛沒(méi)有收取費(fèi)用,但物業(yè)采取了管理措施的,則物業(yè)公司與停車的業(yè)主之間形成無(wú)償保管合同關(guān)系,如果車輛被偷,物業(yè)公司在存在過(guò)錯(cuò)、重大過(guò)失或未盡到安全保障義務(wù)的情況下,要承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。

          三、對(duì)物業(yè)公司不服的部分住戶能否單獨(dú)聘請(qǐng)新的物業(yè)公司?

          由于對(duì)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)、清潔程度等不滿,經(jīng)常有部分住戶想聯(lián)合起來(lái)另聘請(qǐng)一家物業(yè)公司,這種行為其實(shí)違法。

          根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條規(guī)定,“”一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理!钡谌鍡l,“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同!

          因此,解除和聘請(qǐng)物業(yè)公司,必須按照法定的程序,通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)行使。業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主行使權(quán)力的代表組織,而部分業(yè)主不能按照各自的意愿擅自做出聘請(qǐng)或解聘物業(yè)公司的決定。如果擅自聘請(qǐng)反而是在侵害其他業(yè)主的公共利益。

          四、出租房物業(yè)費(fèi)該誰(shuí)付?

          收物業(yè)費(fèi)時(shí),經(jīng)常會(huì)遇到租戶和業(yè)主踢皮球,租戶說(shuō)房子是業(yè)主的應(yīng)該由業(yè)主交。業(yè)主說(shuō)房子又不是他住,租住戶在享受物業(yè)服務(wù),應(yīng)該由租戶交。那么真正該誰(shuí)付物業(yè)費(fèi)?

          根據(jù)合同的相對(duì)性原則,業(yè)主和物業(yè)公司簽訂了合同,因此,業(yè)主負(fù)有直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。同時(shí)根據(jù)債權(quán)轉(zhuǎn)移原則,如果業(yè)主在將房屋出租他人使用時(shí),約定由租戶支付物業(yè)費(fèi),而且物業(yè)同意直接向租戶收取的情況下,業(yè)主才能拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

          五、和物業(yè)簽協(xié)議要小心合同類型的陷阱

          很多業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)簽訂合同時(shí),經(jīng)常出現(xiàn)兩種合同類型,即服務(wù)合同和委托合同。那么這兩種合同有什么區(qū)別呢?

          如果是委托合同,那么業(yè)主與物業(yè)是委托與被委托關(guān)系,就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理,如果出現(xiàn)問(wèn)題如盜竊,責(zé)任承擔(dān)是由委托人即業(yè)主承擔(dān)的,而服務(wù)合同更有利于小區(qū)業(yè)主的權(quán)益。


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