物業(yè)公司
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          資產(chǎn)管理
          關(guān)于小區(qū)車位及公共區(qū)域的產(chǎn)權(quán)歸屬問題?
          作者:admin  來源:本站  發(fā)表時(shí)間:2017/8/8 13:59:34  點(diǎn)擊:2278

          最近在考慮買車位,看到我所在的小區(qū)突然想到幾個(gè)問題。先說一下我們小區(qū)的情況,我們小區(qū)車位可分為三類,一是地下車庫(kù),開發(fā)商正在出售,二是小區(qū)內(nèi)的地面車位,現(xiàn)在物業(yè)正在管理,按小時(shí)收費(fèi),三是小區(qū)門口兩邊商鋪前的車位,目前物業(yè)也統(tǒng)一管理按小時(shí)收費(fèi)。

          我的問題是,1、地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬?
          2、小區(qū)公共區(qū)域的產(chǎn)權(quán)歸屬?
          3、我們小區(qū)中的地面車位及門口的車位產(chǎn)權(quán)歸屬?進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)是否有權(quán)收費(fèi)以及收到的費(fèi)用歸屬?

          1.《物權(quán)法》  第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。    第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。    建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。    占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。          第五十二條第一款: 國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。    2.《人民防空法》第二條第一款: 人民防空是國(guó)防的組成部分。國(guó)家根據(jù)國(guó)防需要,動(dòng)員和組織群眾采取防護(hù)措施,防范和減輕空襲危害。   第五條第二款: 國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人,通過多種途徑,投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理,收益歸投資者所有。       第二十二條第一款: 城市新建民用建筑,按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。

          1.利用小區(qū)內(nèi)公共道路、公共空地或草地等非私人專用場(chǎng)地建設(shè)的車位,無論是當(dāng)初經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)設(shè)置的車位,還是小區(qū)交付使用后利用前述場(chǎng)地改建的車位,都屬于業(yè)主共有,由業(yè)主們通過業(yè)主大會(huì)或其他形式共同決定是否收費(fèi)、是否委托物業(yè)公司等收費(fèi)運(yùn)營(yíng),收益歸全體業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)公司可以經(jīng)業(yè)主們委托進(jìn)行運(yùn)營(yíng)并收費(fèi),但收益扣除物業(yè)公司合理的報(bào)酬外,歸全體業(yè)主共有。  2. 小區(qū)門口兩邊商鋪前的車位,看其所處場(chǎng)地,是小區(qū)道路,還是城鎮(zhèn)公共道路。如果是小區(qū)道路,則該場(chǎng)地及車位歸業(yè)主共有,其使用如前所述。如果是城鎮(zhèn)公共道路,則該場(chǎng)地歸國(guó)有,由當(dāng)?shù)卣_定的市政或城管等部門進(jìn)行管理,相關(guān)主管部門委托物業(yè)公司等企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理該停車位的,需要按規(guī)定辦理手續(xù)。  3.地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)及使用權(quán),是最為復(fù)雜,也爭(zhēng)議極大的。  (1)地下車庫(kù)中,有一部分是屬于人防工程。屬人防工程的地下車庫(kù)或者車位,產(chǎn)權(quán)一般認(rèn)定為國(guó)有。有的城市通過立法或者政府部門規(guī)定,明確此類人防工程車庫(kù)車位平時(shí)歸全體業(yè)主共同使用,使用方式有免費(fèi)的,也有由人防部門或者小區(qū)業(yè)主委托物業(yè)公司等企業(yè)管理并收費(fèi),收益扣除管理者合理報(bào)酬后,用于人防工程維護(hù)等。但更多的城市,是由人防部門許可開發(fā)商管理使用此類人防工程車庫(kù)車位,允許開發(fā)商短期出租給小區(qū)業(yè)主(租期一般不超過五年),也允許開發(fā)商自己或委托物業(yè)公司有償運(yùn)營(yíng)該車庫(kù)車位。實(shí)務(wù)中,有的開發(fā)商以出售或者“永久轉(zhuǎn)讓”“長(zhǎng)期出租”等方式變相出售此類人防工程車庫(kù)車位,其實(shí)是違法的,受讓者風(fēng)險(xiǎn)極大。  (2)不屬人防工程的地下車庫(kù)或者車位,一般也是按照當(dāng)初規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃建設(shè)的車庫(kù)車位。其產(chǎn)權(quán)一直爭(zhēng)議不斷。曾有人主張,此類不屬人防工程的地下車庫(kù)車位,其建設(shè)成本已攤?cè)腴_發(fā)成本,應(yīng)當(dāng)屬于《物權(quán)法》第七十三條所稱的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所”,歸業(yè)主共有。但本人目前查到的法院判決中,多是認(rèn)為,此類不屬人防工程的地下車庫(kù)車位,屬于《物權(quán)法》第七十四條所稱的“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)”,其產(chǎn)權(quán)及使用權(quán),由開發(fā)商采取出售、賦予、出租等方式確定,實(shí)際上是初始產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。

           


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