今天物業(yè)大家談與各位聊一聊，不動(dòng)產(chǎn)的特性有哪些?
一、 不動(dòng)產(chǎn)自然特性
不動(dòng)產(chǎn)市場由于買賣雙方人數(shù)少、個(gè)別異質(zhì)性大、信息較不流通等原因，因而常被歸屬于不完全競爭市場。
位置固定性(不可移動(dòng)性)：不動(dòng)產(chǎn)因位置固定使其效用受到嚴(yán)格限制，例如同一小區(qū)大樓中，面公園景觀之戶別其位置與不具景觀戶別相較，對使用者而言效用較高。
永續(xù)性(使用及價(jià)值永續(xù)性)：相較于一般財(cái)貨，土地永遠(yuǎn)存在，無折舊因素考慮。
不增性(數(shù)量有限性)：除填海造陸(外，土地自然供給為固定。
個(gè)別性(異質(zhì)性)：世上無兩筆土地或建物一模一樣，其形成之價(jià)格也受個(gè)別因素影響。
其他：如供給力、滋養(yǎng)力及積載力等。
二、不動(dòng)產(chǎn)人文特性
用途多樣性：因應(yīng)市場上需求，不動(dòng)產(chǎn)可供作為住宅、辦公室及百貨公司等不同使用。
分割合并可能性：因需要一筆土地可分割成多筆，或因需整體開發(fā)多筆土地而可合并成一筆。
社會及經(jīng)濟(jì)位置可變性：繁榮舊市區(qū)可能因新辟聯(lián)絡(luò)道路而沒落，商圈則可能因消費(fèi)習(xí)慣或交通建設(shè)改變而產(chǎn)生位移。
三、 不動(dòng)產(chǎn)地區(qū)特性
不動(dòng)產(chǎn)地區(qū)特性指不動(dòng)產(chǎn)與所座落地區(qū)之間形成相互依賴、補(bǔ)充及協(xié)力關(guān)系：
依賴關(guān)系：如興建豪宅而形成群聚效應(yīng)下之豪宅區(qū)。
補(bǔ)充關(guān)系：指某地區(qū)內(nèi)之不動(dòng)產(chǎn)，與該地區(qū)有相輔相成之關(guān)系。商業(yè)設(shè)施相互補(bǔ)充之關(guān)系。
協(xié)力關(guān)系：指該地區(qū)與該地區(qū)內(nèi)之不動(dòng)產(chǎn)相互作用，例如地區(qū)繁榮與否與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格之協(xié)力關(guān)系。
四、 不動(dòng)產(chǎn)市場特性
不動(dòng)產(chǎn)市場由于買賣雙方人數(shù)少，個(gè)別異質(zhì)性大，信息較不流通等原因，因而常被歸屬于不完全競爭市場：
買賣雙方人數(shù)少：和其他一般財(cái)貨之消費(fèi)人口相比，不動(dòng)產(chǎn)買賣雙方相對人數(shù)較少。
產(chǎn)品異質(zhì)性：不動(dòng)產(chǎn)各自獨(dú)占不同之區(qū)位，例如同一棟大樓，有景觀戶價(jià)格高于無景觀戶價(jià)格。
信息不透明：不動(dòng)產(chǎn)市場因欠缺一集中市場而成為不完全競爭市場，尤其價(jià)格是信息不透明最大因素。政府為促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易信息透明化，降低目前不動(dòng)產(chǎn)信息不對稱情形。房地產(chǎn)交易價(jià)格透明不僅更能維護(hù)交易安全，對市場正常化也將有莫大幫助。
政府管制較多：例如特種貨物及勞務(wù)稅條例(俗稱奢侈稅)、土地建筑融資限制及土地使用分區(qū)管制等。
交易金額大：相對于股票買賣以萬元計(jì)，不動(dòng)產(chǎn)則以百萬至千萬元計(jì)，進(jìn)入市場門坎高。
供給彈性�。阂虼髽墙ㄎ锱d建時(shí)間一般約2~3 年，市場供需調(diào)節(jié)較慢。
常有假性投機(jī)需求：假性投機(jī)需求常造成價(jià)格高漲形成市場泡沫化。
五、 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格特性
以交換(買賣)或收益(租賃)價(jià)格表示。
以擁有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利利益所表征之價(jià)格。
價(jià)格需基于長期考慮下所形成。
不具備有完全競爭、效率之交易市場。 |
