今天物業(yè)大家談與各位聊一聊，不動產的特性有哪些?
一、 不動產自然特性
不動產市場由于買賣雙方人數(shù)少、個別異質性大、信息較不流通等原因，因而常被歸屬于不完全競爭市場。
位置固定性(不可移動性)：不動產因位置固定使其效用受到嚴格限制，例如同一小區(qū)大樓中，面公園景觀之戶別其位置與不具景觀戶別相較，對使用者而言效用較高。
永續(xù)性(使用及價值永續(xù)性)：相較于一般財貨，土地永遠存在，無折舊因素考慮。
不增性(數(shù)量有限性)：除填海造陸(外，土地自然供給為固定。
個別性(異質性)：世上無兩筆土地或建物一模一樣，其形成之價格也受個別因素影響。
其他：如供給力、滋養(yǎng)力及積載力等。
二、不動產人文特性
用途多樣性：因應市場上需求，不動產可供作為住宅、辦公室及百貨公司等不同使用。
分割合并可能性：因需要一筆土地可分割成多筆，或因需整體開發(fā)多筆土地而可合并成一筆。
社會及經濟位置可變性：繁榮舊市區(qū)可能因新辟聯(lián)絡道路而沒落，商圈則可能因消費習慣或交通建設改變而產生位移。
三、 不動產地區(qū)特性
不動產地區(qū)特性指不動產與所座落地區(qū)之間形成相互依賴、補充及協(xié)力關系：
依賴關系：如興建豪宅而形成群聚效應下之豪宅區(qū)。
補充關系：指某地區(qū)內之不動產，與該地區(qū)有相輔相成之關系。商業(yè)設施相互補充之關系。
協(xié)力關系：指該地區(qū)與該地區(qū)內之不動產相互作用，例如地區(qū)繁榮與否與不動產價格之協(xié)力關系。
四、 不動產市場特性
不動產市場由于買賣雙方人數(shù)少，個別異質性大，信息較不流通等原因，因而常被歸屬于不完全競爭市場：
買賣雙方人數(shù)少：和其他一般財貨之消費人口相比，不動產買賣雙方相對人數(shù)較少。
產品異質性：不動產各自獨占不同之區(qū)位，例如同一棟大樓，有景觀戶價格高于無景觀戶價格。
信息不透明：不動產市場因欠缺一集中市場而成為不完全競爭市場，尤其價格是信息不透明最大因素。政府為促進不動產交易信息透明化，降低目前不動產信息不對稱情形。房地產交易價格透明不僅更能維護交易安全，對市場正�；矊⒂心髱椭�。
政府管制較多：例如特種貨物及勞務稅條例(俗稱奢侈稅)、土地建筑融資限制及土地使用分區(qū)管制等。
交易金額大：相對于股票買賣以萬元計，不動產則以百萬至千萬元計，進入市場門坎高。
供給彈性小：因大樓建物興建時間一般約2~3 年，市場供需調節(jié)較慢。
常有假性投機需求：假性投機需求常造成價格高漲形成市場泡沫化。
五、 不動產價格特性
以交換(買賣)或收益(租賃)價格表示。
以擁有不動產權利利益所表征之價格。
價格需基于長期考慮下所形成。
不具備有完全競爭、效率之交易市場。 |
