物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程

物業(yè)管理行業(yè)的起源可以追溯到19世紀(jì)60年代的英國(guó)。作為第三產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理在中國(guó)經(jīng)歷了從無(wú)到有、不斷發(fā)展壯大的歷程。20世紀(jì)80年代初，隨著中國(guó)改革開(kāi)放的國(guó)策實(shí)施，物業(yè)管理由香港地區(qū)引入，經(jīng)歷三十多年的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)全面推進(jìn)并廣泛覆蓋，在對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、解決就業(yè)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮積極作用的同時(shí)，行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)認(rèn)知度、業(yè)主滿(mǎn)意度和在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位得到了不同程度的提高。此外，物業(yè)服務(wù)的全天候性，可有效防范犯罪、減少意外事故、配合社區(qū)活動(dòng)開(kāi)展等，從多個(gè)角度為促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)揮著積極的作用。

管理規(guī)模擴(kuò)張迅速

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在 2016 年底的管理面積總值為54.50 億平方米，管理面積均值為2,725.09 萬(wàn)平方米同比增長(zhǎng) 15.40%，連續(xù)4年持續(xù)上漲，管理面積均值在2012年至2016 年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 29.01%，管理規(guī)模擴(kuò)張迅速。

2012-2016年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

經(jīng)營(yíng)績(jī)效提升明顯

在物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入跨界融合、創(chuàng)新發(fā)展的大背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)提高績(jī)效，發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，明顯提升了經(jīng)營(yíng)績(jī)效。行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在2016年實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入均值為6.28億元，同比增長(zhǎng)達(dá)16.10%;在2016年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)均值為4,578.98萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)達(dá)16.90%，凈利潤(rùn)均值在2012年至2016年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到32.12%。

2012-2016年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)百?gòu)?qiáng)企凈利潤(rùn)均值情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

城市布局方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在一線城市管理項(xiàng)目占比為21%，二線城市管理項(xiàng)目占比最高達(dá)到44%，三四線城市占比達(dá)到35%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在穩(wěn)固一線城市市場(chǎng)份額的同時(shí)，逐步把拓展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二線城市，搶占市場(chǎng)高地;三四線城市的快速發(fā)展帶。

區(qū)域化明顯但差距逐漸縮小

從區(qū)域分布來(lái)看，東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量仍遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。四大區(qū)域里，東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)約4.8萬(wàn)家，約占全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的44%;中部地區(qū)約2.5萬(wàn)家，約占全國(guó)的22.8%;西部地區(qū)約2.8萬(wàn)家，約占全國(guó)的25.4%;東北部地區(qū)約0.9萬(wàn)家，約占全國(guó)的7.8%。綜合來(lái)看，中西部區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)較快，與東部地區(qū)的差距進(jìn)一步縮小。

中國(guó)物業(yè)管理面積占比情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

住宅物業(yè)是主要的管理業(yè)態(tài)

根據(jù)報(bào)告，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在2016年底的住宅物業(yè)管理面積占行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積總值的73.21%，同比增長(zhǎng)1.72 個(gè)百分點(diǎn)。此外，住宅物業(yè)近年來(lái)的規(guī)模增長(zhǎng)迅速。行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在2016年底的住宅物業(yè)管理面積達(dá)到39.90億平方米，較2014年底22.12億平方米增長(zhǎng)80.38%;辦公物業(yè)管理面積占行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積6.18%，同比增長(zhǎng)2.18個(gè)百分點(diǎn);商業(yè)物業(yè)管理面積占行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積7.06%，同比減少1.83個(gè)百分點(diǎn)。從上面數(shù)據(jù)可以看出，住宅物業(yè)是行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理的最主要的物業(yè)業(yè)態(tài)。

一方面，住宅仍是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的主力軍。2016年全國(guó)住宅竣工面積達(dá)7.72 億平方米，占2016年全國(guó)房屋竣工面積10.60億平方米的72.73%。另一方面，由于社區(qū)經(jīng)濟(jì)興起，管理住宅物業(yè)的價(jià)值進(jìn)一步凸顯，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的兼并收購(gòu)也以住宅物業(yè)管理項(xiàng)目為主，助推了行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中的住宅物業(yè)的占比提升。

2015-2016年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理業(yè)態(tài)分布情況

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行業(yè)發(fā)展提速

近年來(lái),隨著《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》的推進(jìn)以及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展,市場(chǎng)逐步進(jìn)入存量房時(shí)代,為物業(yè)行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的引領(lǐng)下,物業(yè)行業(yè)逐步由勞工密集向集約化、自動(dòng)化、智能化、互聯(lián)化轉(zhuǎn)變;從單一物業(yè)服務(wù)向多元化業(yè)務(wù)發(fā)展。

整合加速,搶占先機(jī)

預(yù)計(jì)到2021年,基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)將超過(guò)1萬(wàn)億。目前物業(yè)管理行業(yè)仍處于分散階段,公司眾多。小規(guī)模的物業(yè)管理公司主要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)獲取項(xiàng)目,因此盈利水平低,非標(biāo)準(zhǔn)化的管理也使得業(yè)務(wù)拓展能力較差。而大型物業(yè)公司通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和品牌效應(yīng),加快擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模,盈利能力穩(wěn)中有升。加上近年來(lái)物業(yè)公司登陸資本市場(chǎng),管理面積已經(jīng)成為一項(xiàng)重要指標(biāo)。在資本的推動(dòng)下,大型物業(yè)公司紛紛加快對(duì)管理面積的拓展,收并購(gòu)井噴,行業(yè)集中度不斷上升,出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng),行業(yè)分化的趨勢(shì)。

增值服務(wù)是新的增長(zhǎng)點(diǎn)

目前,物業(yè)企業(yè)開(kāi)展比較廣泛的社區(qū)增值服務(wù)主要是社區(qū)O2O。物業(yè)企業(yè)以自建的APP 為載體,向社區(qū)居民提供生活服務(wù)類(lèi)O2O,如家政、維修等。同時(shí)通過(guò)APP 平臺(tái)開(kāi)展電商服務(wù),銷(xiāo)售商品。我們認(rèn)為目前社區(qū)增值業(yè)務(wù)并沒(méi)有形成固定或已成熟的商業(yè)模式。面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),物業(yè)企業(yè)開(kāi)展社區(qū)O2O 的優(yōu)勢(shì)可能并不明顯,但這并不改變物業(yè)企業(yè)在社區(qū)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展,掌握社區(qū)入口優(yōu)勢(shì)以及與住戶(hù)的近距離是其他互聯(lián)網(wǎng)公司難以匹配的。從目前的情況來(lái)看,物業(yè)企業(yè)參與(1)社區(qū)教育及(2)房屋經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的空間非常廣闊。