未計(jì)入公攤的房屋，是否歸全體業(yè)主所有

碧湖花園小區(qū)由金特公司開發(fā)建設(shè)，2002年取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2005年通過工程竣工驗(yàn)收備案。建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明該項(xiàng)目中3#樓一層HS2及二層HS1、HS2單元建筑功能劃分為“小區(qū)配套會(huì)所（活動(dòng)室）、物業(yè)管理”，建成后在構(gòu)造上具有獨(dú)立性，尚未進(jìn)行權(quán)屬登記。在產(chǎn)權(quán)面積測算時(shí)，上述面積并未計(jì)入3#樓的公攤面積中，并分?jǐn)偭嗽摯睒堑臉翘�、過道面積。金特公司于2008年清算注銷后，將上述房屋相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)歸海晟公司享有，現(xiàn)由海晟公司實(shí)際控制。

2016年10月，碧湖花園業(yè)委會(huì)起訴要求確認(rèn)上述房屋歸屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，海晟公司將訟爭房屋交付給小區(qū)全體業(yè)主。廈門中院二審審理后判決，海晟公司將訟爭房屋交付給碧湖花園小區(qū)全體業(yè)主。

胡林蓉分析，此案的焦點(diǎn)問題在于物權(quán)法施行前小區(qū)物業(yè)管理用房的權(quán)利歸屬。

2007年10月1日起施行的物權(quán)法第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”此案的特殊性在于，碧湖花園的規(guī)劃、興建、竣工均發(fā)生在物權(quán)法施行之前。開發(fā)商認(rèn)為，當(dāng)時(shí)的購房合同并未約定物業(yè)管理用房的權(quán)屬，業(yè)主也未向開發(fā)商付款。因物業(yè)管理用房的建設(shè)費(fèi)用由開發(fā)商支付，所占面積未納入公攤面積，根據(jù)誰投資誰受益的原則，物業(yè)管理用房應(yīng)歸開發(fā)商所有，屬開發(fā)商的“專有部分”。

法官指出，首先，從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看，訟爭房屋的建筑功能為“小區(qū)配套會(huì)所（活動(dòng)室）、物業(yè)管理”。未經(jīng)規(guī)劃變更，開發(fā)商不得擅自變更用途。其次，從法律規(guī)定上看，2003年國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，其所有權(quán)屬于業(yè)主。訟爭房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)中包含“物業(yè)管理”功能，屬物業(yè)管理用房。參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》及物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，所有權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主。再次，從業(yè)主購房款的價(jià)格構(gòu)成上看，根據(jù)1999年《福建省商品房交易價(jià)格行為規(guī)則（試行）》的規(guī)定，商品房銷售價(jià)格已包含按國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的開發(fā)小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)，并不得在公開標(biāo)明的商品房價(jià)格外加收任何費(fèi)用。故開發(fā)商以建造費(fèi)用由其所出、所占面積未計(jì)入公攤面積為由主張?jiān)A爭房屋歸其所有，理據(jù)不足。因此，碧湖花園業(yè)委會(huì)要求海晟公司將訟爭房屋交付小區(qū)業(yè)主使用的請求，應(yīng)予支持。