物業(yè)公司
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          物業(yè)有權(quán)限制業(yè)主封閉陽臺(tái)嗎?
          作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時(shí)間:2021/12/17 16:56:02  點(diǎn)擊:649

          在一些新建小區(qū)

          物業(yè)公司出于對(duì)小區(qū)樓宇

          外立面統(tǒng)一、美觀的考慮

          往往會(huì)通過《管理規(guī)約》《裝修協(xié)議》等形式

          限制業(yè)主封閉陽臺(tái)

          那么

          物業(yè)這樣做對(duì)嗎?

          物業(yè)是否有權(quán)限制業(yè)主封閉陽臺(tái)?



          封閉陽臺(tái)有什么優(yōu)勢(shì)及弊端?


          封閉陽臺(tái)的優(yōu)勢(shì):


          1、安全。封陽臺(tái)后,房屋又多了一層保護(hù),在社會(huì)治安達(dá)不到夜不閉戶水平時(shí),多一層保護(hù),就給犯罪分子設(shè)置了一道障礙,能夠起到防范的作用。


          2、衛(wèi)生。陽臺(tái)封閉后,多了一層阻擋灰塵的窗戶,有利于阻擋風(fēng)沙、灰塵、雨水的侵襲,室內(nèi)的衛(wèi)生狀況優(yōu)于未封陽臺(tái)的房間。


          3、開闊了設(shè)計(jì)思路。陽臺(tái)封閉后,同室內(nèi)空間可以通過拆除門連窗后連為一體,有利于在設(shè)計(jì)時(shí)統(tǒng)籌考慮,特別是在不規(guī)則房間的設(shè)計(jì)中,應(yīng)采取封陽臺(tái)的形式,對(duì)不規(guī)則空間進(jìn)行總體的設(shè)計(jì)!


          4、擴(kuò)大使用范圍。在居住條件比較緊張的情況下,封閉后的陽臺(tái)可以作為寫字讀書、物品儲(chǔ)存、健身鍛煉的空間,也可作為居住的空間。比未封陽臺(tái)時(shí)利用的形式更為多樣,增加了居室的使用面積。

           

          封閉陽臺(tái)的弊端:


          1、影響紫外線照入室內(nèi)。陽臺(tái)應(yīng)是人們直接承受陽光的場(chǎng)所,人們?cè)陉柵_(tái)上可以進(jìn)行日光浴,晾曬衣物等;通過陽光照射,可以增加人體內(nèi)的維生素D,有利于骨骼的正常發(fā)育和健康,防止嬰幼兒患軟骨病。陽光里的紫外線,能將衣物、被褥里面的各種細(xì)菌、病毒(例如流行性感冒病毒、肺炎球菌、痢疾桿菌、破傷風(fēng)桿菌等)殺死。如果用窗戶將陽臺(tái)包封起來,將影響紫外線照入室內(nèi)。據(jù)研究,一層清潔的窗玻璃,就可將60-65%的紫外線反射和吸收。


          包封陽臺(tái)后,陽臺(tái)和居室兩層窗玻璃,將會(huì)阻擋大部分紫外線進(jìn)入室內(nèi)。此外,陽臺(tái)包封的窗玻璃外邊不易擦拭,沾滿灰塵的窗玻璃就會(huì)遮擋住更多的陽光和紫外線,妨礙了居室的日照和滅菌消毒。所以包封陽臺(tái),實(shí)際上喪失了陽臺(tái)的使用功能和設(shè)置的意義。


          2、會(huì)造成室內(nèi)通風(fēng)不暢,房間里的污濁空氣(包括人呼吸產(chǎn)生的二氧化碳、烹調(diào)產(chǎn)生的油煙、吸煙產(chǎn)生的煙霧等),空氣中的細(xì)菌、病毒以及室內(nèi)的飄塵等,均不易排出,也不易進(jìn)入室內(nèi),結(jié)果室內(nèi)會(huì)有種種異味,長(zhǎng)時(shí)間在這樣的環(huán)境中,不僅會(huì)頭昏、腦脹,還容易使人體的抵抗力下降,易患呼吸道傳染病或其他疾病。


          3、陽臺(tái)使用功能受到限制。樓房之所以設(shè)陽臺(tái),是為了讓居住在樓房中的人有室外活動(dòng)的場(chǎng)所,增加與大自然接觸的機(jī)會(huì),避免長(zhǎng)期居住在樓房中,因寂寞而產(chǎn)生心理上的障礙。如果將陽臺(tái)封閉起來,成為放置物品的貯藏室,陽臺(tái)的使用功能也就消失了。


          4、容易發(fā)生危險(xiǎn)、意外。很多家庭還不了解,陽臺(tái)與房屋本身結(jié)構(gòu)受力不同。目前大多數(shù)陽臺(tái)均采用懸臂結(jié)構(gòu)(外挑式),設(shè)計(jì)時(shí)未考慮其他特殊荷載的影響,承載能力有限。如果將陽臺(tái)封閉后,當(dāng)貯藏室或居室使用,放置重物,使負(fù)荷超過承受標(biāo)準(zhǔn),很容易發(fā)生危險(xiǎn)、意外。


          5、陽臺(tái)綠化是城市立體綠化的一個(gè)重要組成部分。利用咫尺陽臺(tái),可養(yǎng)花、種草,美化自己和住宅區(qū)的環(huán)境,工前飯后觀賞一番,賞心悅目,對(duì)于休息和心理產(chǎn)生有益的影響。如果封閉陽臺(tái),會(huì)使城市的立體綠化大為遜色。所以,現(xiàn)代城市居民要有城市環(huán)境意識(shí),對(duì)陽臺(tái)以不封閉為好。

           

          封閉陽臺(tái)惹出的官司


          朱女士是南通天安花園小區(qū)的一名普通業(yè)主,入住之前她并沒有想過要安裝封閉陽臺(tái)!胺块苓^窄,一下雨陽臺(tái)就有積水。另外,我的房子靠著馬路,噪音大、灰塵多,對(duì)我的生活質(zhì)量影響不小!敝炫空f,為了美觀起見她特意安裝了無框陽臺(tái)。


          然而即使是無框陽臺(tái),也讓她和物業(yè)的矛盾鬧到了不可調(diào)和的地步。物業(yè)拿出了朱女士在領(lǐng)取鑰匙時(shí)簽訂的《天安花園物業(yè)管理公約》和《補(bǔ)充協(xié)議》!堆a(bǔ)充協(xié)議》第六條明確約定:“本小區(qū)統(tǒng)一不得封閉陽臺(tái)、改變立面”。而且,在朱女士與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同上也寫著:“不得擅自封閉陽臺(tái)”。


          朱女士承認(rèn)自己在合同上簽過字,但是她也有想不通的地方:“房子是我買的,我在自己家陽臺(tái)上安裝,怎么就不行了呢?”


          “你作為業(yè)主對(duì)陽臺(tái)有支配權(quán),但不代表你有任意使用的權(quán)利,陽臺(tái)從設(shè)計(jì)到交付,都是不封閉的,這符合國(guó)家規(guī)范和陽臺(tái)的功能,能夠滿足業(yè)主的需要!蔽飿I(yè)方面解釋說,“陽臺(tái)的主要功能是提供晾曬等,你要求陽臺(tái)具有‘安全、防塵、防噪音’的功能,是對(duì)使用陽臺(tái)權(quán)利的擴(kuò)大!


          在物業(yè)看來,白紙黑字的合同,還有朱女士的親筆簽名,這還有什么好說的?由于朱女士拒絕拆掉陽臺(tái),物業(yè)以違約為由將她告上了法院,要求將陽臺(tái)恢復(fù)原狀、確認(rèn)《補(bǔ)充協(xié)議》條款的合法有效。


          三個(gè)要點(diǎn)判決物業(yè)敗訴


          此案經(jīng)過兩審,法院均判決物業(yè)敗訴。在三個(gè)判決要點(diǎn)上,法院將道理說得非常透徹。


          要點(diǎn)一:格式條款不能限制“物權(quán)”


          朱女士是這套房子的所有權(quán)人。陽臺(tái)作為附屬于房屋主體的特定部分,在構(gòu)造和使用上均具有獨(dú)立性,應(yīng)確定為房屋的專有部分,朱女士享有專有所有權(quán)。《補(bǔ)充協(xié)議》以格式條款禁止封閉陽臺(tái),排除了對(duì)方的主要權(quán)利,根據(jù)《合同法》規(guī)定,應(yīng)屬無效。封閉陽臺(tái)本是業(yè)主行使“物權(quán)”范圍內(nèi)的行為,而物業(yè)公司以位階較低的物業(yè)管理權(quán)以未經(jīng)協(xié)商的格式條款排除了業(yè)主位階更高的“物權(quán)”,導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)的失衡。


          要點(diǎn)二:封閉陽臺(tái)沒損害他人利益


          朱女士封閉陽臺(tái)符合行使“物權(quán)”的正當(dāng)性要求。她因居住安全、防塵、防噪音的需要封閉陽臺(tái),采用的方法已經(jīng)顧及小區(qū)環(huán)境的整體美觀,而且沒有損害小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益,其目的、方式和結(jié)果正當(dāng),不屬于法律法規(guī)禁止業(yè)主從事的行為。


          要點(diǎn)三:物權(quán)高于“整體美觀”


          業(yè)主基于“物權(quán)”而享有的居住利益應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。建筑物和小區(qū)外部美觀、整體風(fēng)貌的保護(hù)也屬法理和通常意義上的正當(dāng)利益,理應(yīng)得到維護(hù)。這與將陽臺(tái)封閉之間存在一定的利益沖突。然而利益衡量之下,業(yè)主因“物權(quán)”而享有的居住利益比建筑物和小區(qū)整體美觀這樣的表層利益等次更高,也更為重大,應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。


          利益博弈讓業(yè)主能裝封閉陽臺(tái)


          資深法官認(rèn)為,當(dāng)今社會(huì)利益主體多元化趨勢(shì)日趨明顯,社會(huì)主體的權(quán)利沖突也日益加劇,法官在裁判時(shí)必須考慮審判結(jié)果對(duì)于權(quán)利保護(hù)、社會(huì)效果可能帶來的影響。這起案件就是雙方當(dāng)事人、小區(qū)和社會(huì)等各方利益的一場(chǎng)博弈。


          朱女士對(duì)陽臺(tái)加以封閉,不可避免地改變了房屋部分立面外觀,對(duì)建筑和小區(qū)的整體和諧造成一定影響,但物業(yè)公司在沒有合法依據(jù)情況下不能限制朱女士封閉陽臺(tái)。


          在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下,物業(yè)公司對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分的物業(yè)管理,主要責(zé)任是監(jiān)督,是否封閉陽臺(tái)是業(yè)主的權(quán)利,物業(yè)服務(wù)合同不應(yīng)進(jìn)行約定。


          所以,對(duì)未向外側(cè)擴(kuò)展、延伸的封閉陽臺(tái)的使用行為,應(yīng)認(rèn)定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當(dāng)行為。本案約定業(yè)主不得封閉陽臺(tái)的內(nèi)容不合理,也沒有法律依據(jù),故法院對(duì)物業(yè)公司要求業(yè)主對(duì)封閉陽臺(tái)的裝修予以拆除的訴訟請(qǐng)求予以駁回是正確的。


          來源:網(wǎng)絡(luò)

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