隨著中國經(jīng)濟進入“新常態(tài)”，非保障性住房物業(yè)服務(wù)價格也終于迎來了行業(yè)期盼已久的政策落地。這是政府推動依法治國、簡政放權(quán)，進一步發(fā)揮市場作用的重大舉措，對促進物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提高、規(guī)范市場行為、提升行業(yè)形象、加快優(yōu)勝劣汰，都將產(chǎn)生重大的影響。 

對長期習慣政府定價管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，價格松綁固然可喜，但要在更嚴酷的市場競爭環(huán)境中生存發(fā)展，更需要轉(zhuǎn)變思路、更新觀念，所謂“適者生存”。近期在中國物協(xié)的倡導下，《中國物業(yè)管理》雜志正在組織業(yè)內(nèi)展開熱烈討論，希望匯聚行業(yè)的智慧，讓跨度很大的定價機制能平穩(wěn)過渡。就此，也談幾點我的看法：

價格松綁是順應市場變化的結(jié)果

在我國物業(yè)管理發(fā)展初期，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的自由競價機制尚未形成，尤其是普通居住物業(yè)和政策性住房的物業(yè)管理涉及民生問題，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對有償物業(yè)服務(wù)接受和適應需要一個過程，政府對物業(yè)管理的價格形成實施了必要的行政干預。2003年，國家發(fā)展和改革委員會與建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》，以及《物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審辦法》（試行）等政策法規(guī)。應該肯定的是，這些政策的制定和實施，在一定程度上有助于解決物業(yè)服務(wù)定價過程中建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的信息不對稱問題，對維護業(yè)主利益、提高定價效率、減少價格爭議、規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為等，具有一定的積極意義。

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，市場化進程的加快，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展環(huán)境發(fā)生了較大變化。十年來，各地最低工資標準每年以較大的增幅提高，全國消費品價格指數(shù)逐年上升，水、電、油、氣等資源價格紛紛上調(diào)，推動了物業(yè)服務(wù)剛性成本的逐年遞增。但由于其敏感性等眾所周知的原因，大多數(shù)地方未能做到定期公布物業(yè)服務(wù)基準價標準，政府指導價格失去了“指導”的功能和作用，在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費價格方面，顯得力不從心，服務(wù)價格嚴重扭曲。不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)遭受到了服務(wù)成本剛性增長和服務(wù)價格缺乏彈性的雙重擠壓，企業(yè)經(jīng)營陷入困境，優(yōu)質(zhì)員工大量流失，棄管物業(yè)項目增加，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系緊張。實際上，最終影響最大的還是業(yè)主，因為一個價值幾十萬、幾百萬，甚至幾千萬的房產(chǎn)，如果不能得到正常的維護保養(yǎng)，生命周期就會縮短，資產(chǎn)就會貶值。

這次物業(yè)服務(wù)費價格放開，與行業(yè)長年來的積極呼吁密切相關(guān)，也是順應市場變化的必然結(jié)果。從國家管理角度看，充分體現(xiàn)了政府貫徹黨的十八大精神，簡政放權(quán)的決心；從市場化角度看，將服務(wù)質(zhì)量、收費標準的選擇權(quán)、決定權(quán)交還給業(yè)主，使市場在資源配置中起決定性作用，通過市場競爭的方式讓企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務(wù)，讓小區(qū)業(yè)主享受到更好的服務(wù)；從行業(yè)發(fā)展的角度看，說明擁有10.5萬家企業(yè)，從業(yè)人員超過600萬人的物業(yè)管理行業(yè)，服務(wù)供給能夠滿足市場競爭的需求，具備了放開服務(wù)價格的條件。

相信在以市場化為導向的物業(yè)服務(wù)價格催化下，將進一步激發(fā)物業(yè)市場的活力：一是有利于加快物業(yè)管理市場的充分競爭，物業(yè)服務(wù)費價格將越來越透明；二是有利于促進物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的差異化，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)競爭能力；三是有利于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，優(yōu)化企業(yè)的商業(yè)模式；四是有利于推進物業(yè)管理行業(yè)向?qū)�業(yè)化、社會化、規(guī)模化發(fā)展，催生一批具有較強競爭力的大型企業(yè)。同時中小企業(yè)在專業(yè)化發(fā)展道路上，定位更加精準；五是有利于加速物業(yè)管理市場的優(yōu)勝劣汰，打造一批優(yōu)秀的品牌企業(yè)；六是有利于培育新型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系。

各方協(xié)同努力是保證政策落到實地的關(guān)鍵

把政府的定價權(quán)交還給市場，物業(yè)市場的各方都有一個適應的過程。一方面是物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔心在這一過程中，特別是初始階段，會否出現(xiàn)低價競爭，劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象；另一方面是一些業(yè)主擔心物業(yè)服務(wù)費無序漲價，而服務(wù)質(zhì)量卻得不到保證。從以往價格政策調(diào)整的情況看，在初期出現(xiàn)各種情況，甚至嚴重情況在所難免。但只要各方應對合理，各種配套措施到位，公開、公平、公正的市場競爭大環(huán)境逐漸完善，“提質(zhì)論價，質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)價格形成機制，就會越來越被市場主體各方所認可和接受。因此，政策落地后，做好政策解讀，政府有關(guān)部門強化監(jiān)管水平，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動應對，業(yè)主提升物業(yè)使用和文明居住意識，業(yè)主大會、業(yè)主委員會發(fā)揮正能量作用等，是保證政策平穩(wěn)過渡的關(guān)鍵所在。

其實從2007年《物權(quán)法》頒布實施后，部分小區(qū)已經(jīng)逐步實行市場調(diào)節(jié)價，各地非住宅及別墅等高檔住宅的物業(yè)費普遍實行市場調(diào)節(jié)價，北京市除保障性住房外，均已實行市場調(diào)節(jié)價；天津、福建、廣東、浙江等省市，成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)費也逐步實行了市場調(diào)節(jié)價，并沒有出現(xiàn)大幅漲價的情況。

上海市最近印發(fā)了加強住宅小區(qū)綜合治理工作的意見及配套的三年行動計劃。其中除明確服務(wù)內(nèi)容和收費標準交由業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定外，還提出了一系列配套制度和措施，很有啟發(fā)。在信息公開方面，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)醒目位置公示合同約定的服務(wù)內(nèi)容和收費標準，由行業(yè)協(xié)會或第三方獨立機構(gòu)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價格信息，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會協(xié)商確立收費標準有困難的，鼓勵雙方通過獨立第三方評估尋求解決。在加強監(jiān)管方面，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)檢查和資質(zhì)升降獎懲制度；對業(yè)主實行居住領(lǐng)域信用管理制度，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目經(jīng)理及業(yè)主侵害業(yè)主利益、拒交物業(yè)服務(wù)費等違法、違規(guī)、違約行為納入全市的公共信用平臺；把新建小區(qū)項目前期物業(yè)招投標及其他公開招標的物業(yè)項目全部納入招投標平臺管理；對業(yè)主大會、業(yè)主委員會，從制度、指導、監(jiān)督和服務(wù)入手，推進規(guī)范化建設(shè)。

過渡期要特別關(guān)注的三個問題

（一）對物業(yè)管理價值要有認同感

從政策的導向看，今后商品住宅的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和價格由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主協(xié)商確定。這意味著雙方對物業(yè)服務(wù)要有共同的價值觀念。而現(xiàn)實卻不容樂觀。長期以來，由于扭曲的價格，導致社會對物業(yè)服務(wù)價值認識上的扭曲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對服務(wù)內(nèi)容和價格會存在較大偏差，物業(yè)服務(wù)價值被嚴重低估了。只滿足低層次的服務(wù)要求，似乎就是保潔、保安等簡單的重復勞動。物業(yè)管理的本質(zhì)是通過專業(yè)水準對物業(yè)進行保養(yǎng)和維護，使其在保證正常使用的同時，物業(yè)能夠保值、增值，業(yè)主共同的利益和社會公共利益能夠合理體現(xiàn)。

物業(yè)管理世界五大行之一的企業(yè)老總曾經(jīng)給我展示了兩組照片，對比了同時代的兩幢建筑，由于物業(yè)管理的差異，20年后的樣子反差極大。這位老總還告訴我，由于他們專業(yè)的管理水平，其管理的商業(yè)樓宇獲得包括世界500強在內(nèi)的企業(yè)青睞，其租金、出租率、二手房價格均明顯高于同類地段物業(yè)。萬科的朱保全也給我一些數(shù)據(jù)，在他們所管理的360多個住宅項目中，有70%的住房租金和二手房價格高于周邊小區(qū)，特別是10年以上的老社區(qū)，這一比例達到85%。近期去南方參加一個活動，江蘇省人大法制委的一位同志（曾主持起草江蘇省物業(yè)管理條例）跟我說，他很后悔當時沒有買萬科的房子，現(xiàn)在住的房子雖然和萬科小區(qū)一街之隔，但價值已相差甚遠。同時他表示，物業(yè)管理可能是下一個最受關(guān)注，也最難解決的問題。這些事例非常真實地反映了物業(yè)管理的價值所在，但在實際中卻容易被忽略，包括相當多的物業(yè)服務(wù)公司也并沒有真正意識到，透過物業(yè)服務(wù)，不僅僅是獲得業(yè)主的滿意度，更是為業(yè)主創(chuàng)造了價值。我的一些國內(nèi)外有置業(yè)的朋友就跟我說起，海外買房價格不一定比國內(nèi)貴，但物業(yè)管理服務(wù)費一定比國內(nèi)高，業(yè)主樂于交錢的原因就是他們對有專業(yè)水準、職業(yè)道德的物業(yè)管家服務(wù)有信任感。相反，國內(nèi)的物業(yè)服務(wù)能使他們感動的僅僅是服務(wù)的周到和工作上的不容易。所以，我認為第一個所要解決的問題是需要動用一切可以動用的資源，來喚起全社會對物業(yè)管理價值的認同和理解。物業(yè)也是一個有生命力的物體，合理的付出，選一個好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是保證巨額資產(chǎn)健康、長壽的基本要素。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應該用行動和事實來證明物業(yè)管理的價值所在，讓業(yè)主感受到，把他們一生中最貴的資產(chǎn)托付給有專業(yè)水準的企業(yè)打理，確實物有所值。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主要建立新型商業(yè)伙伴關(guān)系

雙方協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容和價格，意味著過去由政府主導的三方關(guān)系變成兩方關(guān)系。雙方需要在市場法則基礎(chǔ)上，重塑商業(yè)關(guān)系。

作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，面對的業(yè)主不僅僅是客戶關(guān)系，也將是更重要的商業(yè)伙伴。因此，除了做好物業(yè)服務(wù)的基本功外，如何提高企業(yè)的核心競爭力，恐怕是每個企業(yè)回避不了的問題。優(yōu)勝劣汰是市場經(jīng)濟的不二法則，企業(yè)要想取得優(yōu)勢勝勢，僅僅靠精細化管理、微笑服務(wù)是遠遠不夠的。在大數(shù)據(jù)移動互聯(lián)網(wǎng)時代，必須有大思路大手筆。春節(jié)的搶紅包事件，預示著一個好的商業(yè)模式，可以展現(xiàn)出爆炸性的生產(chǎn)力，扁平化、大眾化協(xié)同經(jīng)濟模式的巨大能量，營銷大變局帶來的巨大成功，也預示著未來的時代是競爭合作共贏的時代。處在風口中的社區(qū)資源、物業(yè)資源（價值150萬億以上，涉及4-5億人的服務(wù)需求），給我們企業(yè)機會，就看企業(yè)能不能跳出原來的競爭格局，用更廣闊的戰(zhàn)略眼光去謀劃。上海提出的物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、社會化、規(guī)范化的標準，適應了物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢。在新的商業(yè)模式下的企業(yè)整合、改制、兼并和重組將變成一種“常態(tài)”，每個企業(yè)、包括小企業(yè)都可以在“新常態(tài)”中找準定位，從而確立起新的商業(yè)伙伴關(guān)系。

至于業(yè)主方面，在新的商業(yè)關(guān)系中，不僅僅是被動接受服務(wù)，而是處在一個更重要的市場主體位置。問題是如何讓上萬個業(yè)主形成共識，作為一個統(tǒng)一體出現(xiàn)在對等的位置。一是要在業(yè)主共同利益和社會公共利益的基礎(chǔ)上，明確業(yè)主的責任和義務(wù)，共同遵守約定的文明居住和安全使用物業(yè)規(guī)則，這就是要強化物業(yè)管理公約的執(zhí)行力和約束力，對違規(guī)行為要有懲戒措施。二是要加強業(yè)主大會、業(yè)主委員會的建設(shè)，包括制度建設(shè)、專業(yè)化建設(shè)，社區(qū)基層組織的指導和監(jiān)督，真正能規(guī)范有序運作。上海通過基層組織強化對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導和監(jiān)督，及通過購買服務(wù)方式，讓專業(yè)社會中立組織為業(yè)主大會組建、業(yè)主業(yè)委會選舉、物業(yè)選聘、維修資金使用、物業(yè)矛盾糾紛化解等提供專業(yè)服務(wù)的做法值得借鑒。

（三）物業(yè)管理市場必須進一步規(guī)范

市場是把雙刃劍。因此，市場化定價機制的形成，必須有好的市場環(huán)境。其中最重要的是政府在培育和引導市場方面的監(jiān)管和服務(wù)職能必須到位。定價權(quán)的放開，是管理方式的改變，并不意味著監(jiān)管責任的“放權(quán)”。相反，要通過責任清單，明確市場監(jiān)管和公共服務(wù)的責任：一是明確業(yè)主共用和專有部位設(shè)施的責任邊界，特別是水、電、氣、熱、電梯等；二是要加快規(guī)章制度建設(shè)，包括企業(yè)和業(yè)主信用制度，物業(yè)服務(wù)價格信息發(fā)布制度，物業(yè)管理招投標制度，物業(yè)服務(wù)收費及相關(guān)事務(wù)協(xié)商調(diào)解、指導監(jiān)督和應急處置等；三是加大執(zhí)法力度，特別對違法建設(shè)，破壞居民安全使用等侵害社會公共利益的，依法及時處置；四是繼續(xù)給予相應的政策支持，包括營改增后的稅收優(yōu)惠、老舊小區(qū)整治的優(yōu)惠政策、歷史遺留問題處置政策等。

其次是行業(yè)協(xié)會的作用也必須到位。作為政府和企業(yè)的橋梁與紐帶，在此輪價格政策的落地工作中，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應該發(fā)揮自身獨特的作用。就中國物業(yè)管理協(xié)會來說，下一步，要做好以下幾項工作：

一是積極配合政府主管部門工作。 要積極號召協(xié)會會員企業(yè)和業(yè)界企業(yè)認真學習和理解文件精神，嚴格遵守《價格法》，合法經(jīng)營，貫徹落實好此次價格放開政策，創(chuàng)造公開、公平的市場環(huán)境，引導行業(yè)健康發(fā)展；

二是指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)價工作。 要及時收集、匯總物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政策落地過程中的問題和訴求，通過總結(jié)物業(yè)費價格調(diào)整的成功經(jīng)驗和典型案例，指導企業(yè)開展工作；

三是建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信體系。 開展《會員單位（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）信用評價體系研究》課題，探索建立會員單位動態(tài)信用評價體系，對于企業(yè)擾亂市場的不規(guī)范調(diào)價行為，給予問題公開，必要懲戒，記錄在案，以凈化市場環(huán)境；

四是推動建立物業(yè)費價格聯(lián)動機制。 研究物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)，借鑒其他行業(yè)的做法，建立物業(yè)服務(wù)價格和服務(wù)成本聯(lián)動機制，促使物業(yè)服務(wù)收費標準與勞動力成本和價格指數(shù)同步增長。