01


 案 情 簡(jiǎn) 介

業(yè)主季某以物業(yè)公司未按物業(yè)服務(wù)合同要求向其履行正常供水和供電、公共設(shè)施維修義務(wù)為由，要求將物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降低30%，并訴至法院請(qǐng)求減免物業(yè)費(fèi)。


問：業(yè)主的請(qǐng)求是否會(huì)得到法院支持？


02


法 院 判 決


上訴人應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定向被上訴人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，現(xiàn)起訴主張要求降低30%物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)為業(yè)主行使瑕疵履行抗辯權(quán)，但該抗辯權(quán)首先應(yīng)當(dāng)具備“正當(dāng)理由”，即抗辯事由應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)管理公司的服務(wù)范圍，物業(yè)公司不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵等嚴(yán)重情形的。


本案中，上訴人未能舉證證明被上訴人的行為達(dá)到較為嚴(yán)重的程度，且亦有證據(jù)表明被上訴人履行物業(yè)服務(wù)合同約定的對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理和服務(wù)的義務(wù)，上訴人主張降低物業(yè)費(fèi)沒有充分的事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。



03


律 師 看 法


由于物業(yè)服務(wù)合同是為全體業(yè)主負(fù)責(zé)的，如放任業(yè)主任意以一般瑕疵行使抗辯權(quán)，將造成物業(yè)公司運(yùn)營經(jīng)費(fèi)不足，影響其維持日常服務(wù)，最終損害其他正常繳費(fèi)的業(yè)主利益。


因此，法律對(duì)業(yè)主以合理、合法的方式行使瑕疵抗辯權(quán)提出了更高的要求，業(yè)主行使該項(xiàng)抗辯權(quán)首先應(yīng)當(dāng)具備“正當(dāng)理由”，即抗辯事由應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)管理公司的服務(wù)范圍，而物業(yè)公司不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵等嚴(yán)重情形的。


否則，為了維護(hù)更多業(yè)主的權(quán)益和小區(qū)的正常運(yùn)行，即使物業(yè)服務(wù)管理公司在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在一定瑕疵，如小區(qū)衛(wèi)生未及時(shí)清理、聯(lián)系電梯維修時(shí)間過長等，業(yè)主可以要求物業(yè)進(jìn)行改善，但不應(yīng)據(jù)此行使瑕疵抗辯權(quán)，更不能以此為由拒不履行自己的義務(wù)。

來源：湖南懷治律師事務(wù)所
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