發(fā)揮主人翁作用 增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)
黨的十九大報(bào)告指出：中國特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾；新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想和基本方略要求，堅(jiān)持以人民為中心，把人民對(duì)美好生活的向往作為奮斗目標(biāo)。物業(yè)管理作為新興的服務(wù)業(yè)，在我市經(jīng)歷了20多年的發(fā)展，已經(jīng)被廣大人民群眾所接受，對(duì)改善人民群眾的居住和工作環(huán)境發(fā)揮了重要作用。提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)是人民群眾美好生活需要的重要組成部分，大家都希望有一個(gè)美好的居住環(huán)境，這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，除了物業(yè)公司依據(jù)合同約定提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)外，還有一個(gè)重要的方面，就是廣大業(yè)主要人人參與，發(fā)揮主體管理作用，齊心協(xié)力共同構(gòu)建美好家園。那么，作為居住在商品房小區(qū)的業(yè)主為什么要參與管理？如何參與管理，需要注意和把握哪些事項(xiàng)呢？
小區(qū)共有部分財(cái)產(chǎn)歸全體業(yè)主共有
業(yè)主參與管理是義不容辭的責(zé)任
隨著我國住房制度的改革和城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，越來越多的人購買了商品房，住進(jìn)了商品房小區(qū)，并具有業(yè)主的身份，每個(gè)購房人花錢買房子不但買到了專有部分財(cái)產(chǎn)，而且也同時(shí)買到了共有部分財(cái)產(chǎn)。
對(duì)此，2007年國家出臺(tái)了《物權(quán)法》，規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。2009年，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，對(duì)業(yè)主的共有部分財(cái)產(chǎn)作了進(jìn)一步明確�？梢哉f，一部法律、一個(gè)司法解釋基本把商品房小區(qū)的專有部分財(cái)產(chǎn)和共有部分財(cái)產(chǎn)都說清楚了。
那么，商品房小區(qū)里的哪些財(cái)產(chǎn)是全體業(yè)主的共有部分財(cái)產(chǎn)呢？根據(jù)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。從以上可以看到，在商品房小區(qū)里大量的財(cái)產(chǎn)是全體業(yè)主共有的，但又具有不可分割的特性。所以，每個(gè)業(yè)主既要管好屬于個(gè)人的小家，還要珍愛公共區(qū)域的一草一木，強(qiáng)化主人意識(shí)，發(fā)揮主體管理作用，主動(dòng)參與小區(qū)管理，管好屬于廣大業(yè)主共同擁有的小區(qū)。
小區(qū)管理主體缺位比較普遍
美好家園建設(shè)不盡如意
在物業(yè)管理活動(dòng)中，商品房小區(qū)的全體業(yè)主和物業(yè)公司是市場的兩個(gè)主體，雖經(jīng)20多年的發(fā)展，目前兩個(gè)市場主體還不成熟，呈現(xiàn)一強(qiáng)一弱的現(xiàn)狀，業(yè)主參與小區(qū)共有部分財(cái)產(chǎn)管理的主體缺位還十分突出，通過調(diào)查了解和梳理分析，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是大多數(shù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)意識(shí)還比較淡薄。許多業(yè)主認(rèn)為花錢買到的是自己住用部分的財(cái)產(chǎn)，沒有意識(shí)到小區(qū)里的道路、綠化、電梯、路燈、消防及監(jiān)控、圍墻等設(shè)施設(shè)備也是自己花錢買的；有的業(yè)主甚至認(rèn)為它是開發(fā)商的、物業(yè)公司的，或者是政府的。由此帶來了責(zé)任意識(shí)和主動(dòng)參與管理意識(shí)不強(qiáng)等一系列問題，一些小區(qū)出現(xiàn)了推選業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)成員難、組織召開業(yè)主大會(huì)書面表決難等現(xiàn)象。二是私自將共有部分財(cái)產(chǎn)占為己有的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。有的業(yè)主自律意識(shí)不強(qiáng)，抱有對(duì)共有部分財(cái)產(chǎn)不占白不占、占了也沒人管的心理，私自圈占綠地和公共場地種植蔬菜、飼養(yǎng)家禽，將樓道封堵占為己用，占用公共空間私搭亂蓋，在樓層消火栓內(nèi)存放個(gè)人物品等等，把一個(gè)規(guī)劃很好、品味很高的小區(qū)環(huán)境搞亂了，居住環(huán)境變差了，房屋貶值了，有的業(yè)主甚至把責(zé)任推到物業(yè)公司和有關(guān)行政管理部門身上。三是隨意破壞小區(qū)環(huán)境和設(shè)施設(shè)備司空見慣。由于有的業(yè)主沒有認(rèn)識(shí)到小區(qū)的共有財(cái)產(chǎn)既是大家的，也是自己的，生活中很容易產(chǎn)生不負(fù)責(zé)任的問題。比如：有的業(yè)主停車碾壓綠地心安理得，有的業(yè)主堵塞消防通道習(xí)以為常，有的業(yè)主搬運(yùn)東西磕碰、污染電梯轎廂、樓道墻面無所謂，還有的業(yè)主使用電梯按鈕用力過大甚至用尖物捅壞按鈕等等。四是認(rèn)為小區(qū)管理與己無關(guān)。有的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)管理是物業(yè)公司的事、是政府的事、是其他人的事，與自己沒有關(guān)系，不履行參與共同管理的義務(wù)。表現(xiàn)在：有的業(yè)主選聘、解聘物業(yè)公司時(shí)不參加投票表決，不能慎重行使表決權(quán)，在少數(shù)業(yè)主侵占、隨意破壞共有財(cái)產(chǎn)時(shí)不管不問，不去勸阻制止，有的業(yè)主找各種理由不交物業(yè)費(fèi)，認(rèn)為這是最好的維權(quán)方法等。
街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）主動(dòng)牽頭成立業(yè)主大會(huì)
指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)依法開展工作
一個(gè)商品房小區(qū)少則幾百個(gè)業(yè)主，多則上千個(gè)業(yè)主，面對(duì)擁有成千上億元的共有財(cái)產(chǎn)，不成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)來組織管理是難以想象的。因此，根據(jù)《天津市物業(yè)管理》的職責(zé)分工，各區(qū)政府應(yīng)監(jiān)督所屬街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)），改變持有的錯(cuò)誤偏見，切實(shí)履行牽頭職責(zé)，對(duì)符合成立條件的商品房小區(qū)，及時(shí)組織成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生思想過硬、公道正派、守法履職、善于工作的業(yè)主委員會(huì)團(tuán)隊(duì)，在帶領(lǐng)組織廣大業(yè)主管理共有財(cái)產(chǎn)中發(fā)揮應(yīng)有作用，同時(shí)也應(yīng)動(dòng)員引導(dǎo)更多黨員、干部積極參與社區(qū)物業(yè)管理工作，組織帶領(lǐng)人民群眾為實(shí)現(xiàn)美好生活的向往貢獻(xiàn)力量。
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，商品房小區(qū)的業(yè)主管理共有財(cái)產(chǎn)有三種形式，即可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。選擇哪種管理方式應(yīng)尊重廣大業(yè)主的真實(shí)意愿，作為業(yè)主委員會(huì)成員要注意正確引導(dǎo)。從實(shí)踐中了解到，有的業(yè)主委員會(huì)不負(fù)責(zé)任，帶領(lǐng)業(yè)主不依法理性維權(quán)，個(gè)別的甚至摻雜私心雜念，把資質(zhì)等級(jí)高的物業(yè)公司炒走了，選聘一個(gè)資質(zhì)等級(jí)低的、甚至是剛剛成立的物業(yè)公司，導(dǎo)致管理服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主不滿意投訴不斷；還有的少數(shù)業(yè)主委員會(huì)以降低、少交物業(yè)費(fèi)為由爭取業(yè)主支持，趕走物業(yè)公司選擇自行管理方式，由于不善管理導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境雜亂無序，業(yè)主怨聲載道，然后紛紛辭職甩手不干了。
從我市目前住宅小區(qū)總體情況看，高層住宅逐漸增多，小區(qū)規(guī)模較大，業(yè)主人數(shù)較多，設(shè)施設(shè)備多，管理難度大，業(yè)主期盼少花錢與想享受高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)矛盾突出。實(shí)踐證明，業(yè)主委員會(huì)還是引導(dǎo)廣大業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司管理小區(qū)為好，讓專業(yè)的事情交給專業(yè)的人來做。除此之外，業(yè)主委員會(huì)還要引導(dǎo)制定好業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，為規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作提供依據(jù)。同時(shí)，還要結(jié)合小區(qū)實(shí)際，組織制定好管理規(guī)約，多種形式加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)廣大業(yè)主共同遵守，且業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)也要發(fā)揮好監(jiān)督作用。
每位業(yè)主都要當(dāng)好主人
依法行使權(quán)利履行義務(wù)
每一位業(yè)主都是所在小區(qū)共有財(cái)產(chǎn)的主人，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，每一位業(yè)主享有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、推選業(yè)主代表、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作等權(quán)利。作為業(yè)主要依法理性行使權(quán)利，尤其要重視積極參加每一次召開的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)小區(qū)共有部分財(cái)產(chǎn)管理認(rèn)真發(fā)表意見，表達(dá)真實(shí)意愿，慎重行使表決權(quán)，不要投棄權(quán)票；既要對(duì)業(yè)主委員會(huì)依法履職開展工作給予支持，又要重視對(duì)業(yè)主委員會(huì)履職的監(jiān)督，防止出現(xiàn)不作為、亂作為的問題；要重視監(jiān)督物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)履行合同中出現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)指出，要求限期改正，同時(shí)，也應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，要求其行使監(jiān)督權(quán)。
廣大業(yè)主在依法行使權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)履行、遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定、配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)等義務(wù)。作為每一位業(yè)主在履行義務(wù)時(shí)，一是應(yīng)自覺遵守管理規(guī)約，嚴(yán)格約束自己的行為，不侵占、不破壞共有部分財(cái)產(chǎn)，同時(shí)對(duì)其它業(yè)主出現(xiàn)的不遵守管理規(guī)約行為敢于發(fā)聲、主動(dòng)勸住制止，對(duì)勸阻制止無效的，主動(dòng)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。二是應(yīng)主動(dòng)配合物業(yè)公司履行合同，應(yīng)珍惜物業(yè)服務(wù)人員的辛勤勞動(dòng)，自覺保持環(huán)境衛(wèi)生干凈整潔，對(duì)物業(yè)公司清理樓道堆積雜物等工作應(yīng)主動(dòng)配合。三是增強(qiáng)契約意識(shí)，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是物業(yè)公司履行合同的必備條件，業(yè)主應(yīng)自覺按時(shí)足額繳納，并根據(jù)物價(jià)指數(shù)的調(diào)整適時(shí)協(xié)商上調(diào)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，滿足管理服務(wù)需要。
業(yè)主積極參與選聘物業(yè)公司
出現(xiàn)糾紛主動(dòng)協(xié)商解決
一個(gè)商品房小區(qū)要想管理好，選準(zhǔn)物業(yè)公司是一個(gè)重要環(huán)節(jié)。那么，如何選聘到一個(gè)滿意的物業(yè)公司呢？建議從以下幾個(gè)方面把握：一是物業(yè)公司要合法經(jīng)營。必須取得營業(yè)執(zhí)照，并按照營業(yè)執(zhí)照允許的經(jīng)營范圍從事物業(yè)管理活動(dòng)。二是物業(yè)公司誠信度要高。三是把好參與投標(biāo)物業(yè)公司資格預(yù)審關(guān)。對(duì)不符合投標(biāo)條件、社會(huì)美譽(yù)度差的物業(yè)公司要取消投標(biāo)資格。四是應(yīng)發(fā)動(dòng)業(yè)主積極參與。選聘物業(yè)公司是全體業(yè)主的大事，業(yè)主委員會(huì)要客觀公正介紹每個(gè)參與投標(biāo)物業(yè)公司情況，發(fā)動(dòng)業(yè)主積極參與投票表決，表達(dá)真實(shí)選聘意愿。
業(yè)主大會(huì)確定物業(yè)公司后，雙方之間應(yīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，全體業(yè)主是甲方，物業(yè)公司是乙方，廣大業(yè)主是監(jiān)督物業(yè)公司履行合同的主體。在監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)公司履行合同時(shí)，建議注意以下幾個(gè)方面：業(yè)主應(yīng)履行參與共有財(cái)產(chǎn)管理的義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)；按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來監(jiān)督物業(yè)公司，客觀公正評(píng)判提供服務(wù)的質(zhì)量；注意監(jiān)督的方式方法，業(yè)主可以給物業(yè)公司設(shè)立的意見箱、業(yè)主委員會(huì)設(shè)立的建議箱投遞書面材料反映問題，也可以直接到物業(yè)服務(wù)中心反映問題，此外，還可以直接找到業(yè)主委員會(huì)面對(duì)面地交流反饋意見。
在物業(yè)公司履行合同過程中，甲乙雙方難免會(huì)出現(xiàn)矛盾糾紛，作為糾紛雙方應(yīng)主動(dòng)協(xié)商解決，除此之外，還可以通過人民調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解等途徑協(xié)商解決。
重視組織共用部位維修養(yǎng)護(hù)
始終保持小區(qū)環(huán)境宜居優(yōu)美
商品房小區(qū)的共有財(cái)產(chǎn)歸全體業(yè)主共有，所以，日常維修養(yǎng)護(hù)的主體責(zé)任是全體業(yè)主，作為業(yè)主應(yīng)注意把握以下幾點(diǎn)：一是主動(dòng)承擔(dān)起管理維護(hù)的主體責(zé)任。對(duì)于選聘物業(yè)公司提供管理服務(wù)的商品房小區(qū)，物業(yè)公司只是根據(jù)簽訂的合同委托承擔(dān)對(duì)房屋及附屬的設(shè)施設(shè)備（包括電梯、消防、監(jiān)控、供電、道路、排水、單元門、樓道照明及路燈、樓道、圍墻等）、綠化等日常管理養(yǎng)護(hù)責(zé)任，其發(fā)生的小修、中修和大修以及養(yǎng)管所需要的各種費(fèi)用都應(yīng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)、全額支付，小修費(fèi)用是否包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中需要雙方在簽訂合同時(shí)約定，如果包含業(yè)主可以不再另行付費(fèi)，否則，需要根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用據(jù)實(shí)支付。二是督促物業(yè)公司每年制訂維修實(shí)施計(jì)劃。商品房小區(qū)投入使用后，由于自然老化、眾多人員頻繁使用的磨損、設(shè)備技術(shù)落后淘汰、以及人為破壞等諸多因素，使得維修養(yǎng)護(hù)工作變成了常態(tài)。為此，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主應(yīng)督促物業(yè)公司落實(shí)日常檢查制度，及時(shí)掌握共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞情況，認(rèn)真制訂維修計(jì)劃，并在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公告，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)組織好廣大業(yè)主討論決定維修事宜。三是依據(jù)政策法規(guī)及時(shí)申請(qǐng)使用經(jīng)費(fèi)維修。對(duì)于已經(jīng)建立房屋維修資金的商品房小區(qū)，按照現(xiàn)有政策分別有房屋維修資金和應(yīng)急解危專項(xiàng)資金可以使用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)規(guī)定使用的范圍和程序，會(huì)同物業(yè)公司做好申請(qǐng)使用工作，尤其對(duì)電梯故障、消防設(shè)施故障等問題，應(yīng)按照房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金的程序申請(qǐng)使用，不要怕?lián)?zé)增加申請(qǐng)使用難度，拖延維修時(shí)間，影響業(yè)主正常生活和住用安全。（天津市物業(yè)事務(wù)服務(wù)中心主任 張學(xué)軍）
